IFI et donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit consiste à donner à une personne physique ou morale la jouissance d’un bien (l’usufruit) pour une durée limitée et fixée à l’avance. Au terme de la donation, le donateur recouvre la pleine propriété du bien ayant fait l’objet de la donation. La donation temporaire d’usufruit implique donc un démembrement de propriété, par lequel la propriété d’un bien est scindée en deux, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit.

Vous pouvez par exemple soutenir les actions de la Fondation de France en transmettant l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué dont vous êtes propriétaire. La Fondation percevra ainsi les loyers versés. Ce type de donation peut aussi être réalisé sur des valeurs mobilières. Dans le cas d’une transmission temporaire d’usufruit d’actions par exemple, le bénéficiaire de la donation (le donataire) perçoit les dividendes générés par les titres pendant toute la durée de la donation.

La donation d’usufruit temporaire procure pour le donateur certains avantages fiscaux. Pour sécuriser l’opération et éviter tout contentieux avec l’administration fiscale, cinq conditions doivent être respectées (voir Bulletin officiel des impôts n°176 du 6 novembre 2003, instruction fiscale 7 S-4-03).

• Qualité du bénéficiaire. Dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit réalisée au profit d’une personne morale, l’organisme bénéficiaire doit satisfaire certains critères. Pour les fondations et les associations, celles-ci doivent être reconnues d’utilité publique. C’est le cas de la Fondation de France.
• Formalisme de l’acte. La donation doit faire l’objet d’un acte notarié. Il est possible que les frais afférant à l’acte soient pris en charge par le bénéficiaire de la donation.
• Durée minimale. Une donation temporaire d’usufruit doit être consentie pour une durée minimale de trois ans. Au terme de la période fixée, la donation temporaire peut être prorogée.
• L’objet de la transmission. Les biens faisant l’objet d’une transmission temporaire d’usufruit doivent servir à soutenir de manière effective l’activité du donataire. Ces actifs peuvent apporter une contribution financière (par le biais de revenus réguliers par exemple) ou matérielle (mise à disposition de locaux par exemple).
• Préservation des droits de l’usufruitier. Dans le cadre d’un démembrement de propriété et d’une transmission temporaire d’usufruit, des droits et des obligations spécifiques reviennent au nu-propriétaire et à l’usufruitier. Si l’usufruitier a le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, il a aussi l’obligation d’administrer le bien de manière à veiller à sa bonne conservation. Dans cette perspective, l’administration fiscale stipule que les biens concernés par la donation temporaire d’usufruit ne doivent pas faire l’objet d’une réserve générale d’administration — car si tel était le cas, la donation ne porterait pas sur l’usufruit, mais uniquement sur des revenus.

En pratique, l’administration autorise toutefois l’organisme bénéficiaire à ne pas exercer l’ensemble de ses prérogatives liées à l’usufruit.

La donation temporaire d’un usufruit peut réduire vos impôts. Si la valeur nette taxable du patrimoine immobilier de votre foyer fiscal excède 1,3 million d’euros, vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’assiette de l’IFI intègre vos biens et droits immobiliers détenus. Dans le cas particulier de biens démembrés, c’est à l’usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 885 G du Code général des impôts).

Concrètement, cette disposition signifie que si vous procédez à une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier au profit de la Fondation de France, la valeur de ce bien n’est plus prise en compte pour le calcul de l’IFI, ce qui conduit mécaniquement à une réduction du montant de votre IFI. Ainsi, vous conciliez générosité et gain fiscal.

Madame L. détient un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de 2,2 millions d’euros. Au titre de l’IFI, elle est redevable de 8 800 €*.

Elle souhaite contribuer à la lutte contre le cancer en aidant financièrement la Fondation de France.

À cet effet, Madame L. donne pour 5 ans à la Fondation de France l’usufruit d’un appartement estimé à 400 000 € et qui génère des revenus locatifs annuels de 14 000 €. Cette donation temporaire d’usufruit réduit la valeur de son patrimoine immobilier taxable de la valeur en pleine propriété dudit appartement, soit 400 000 €. Le montant de son IFI s’élèvera à présent à 6 000 €, soit une réduction d’impôt de 2 800 € par an. À cet avantage fiscal lié à l’IFI vient s’ajouter un avantage fiscal lié à l’impôt sur le revenu.

* selon les barèmes en vigueur au 1er janvier 2021.