Comment calculer son assiette fiscale ?

Tous les biens et droits immobiliers de l’assujetti à l’IFI entrent dans le patrimoine taxable pour le calcul de l’assiette fiscale IFI. C’est donc l’actif, soit la somme des biens possédés au 1er janvier de l’année d’imposition par le foyer fiscal.

Les parts ou actions de sociétés ou organismes pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles non affectés aux activités professionnelles de ces sociétés et organismes sont à ajouter à cet actif. Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont incluses. La règle vaut y compris lorsque ces parts sont encapsulées dans des assurances-vie rachetables exprimés en unités de compte.

La somme de l’ensemble de ce patrimoine actif sera soumise au barème de l’IFI.

Un taux d’imposition à l’IFI sera alors déterminé pour le foyer fiscal, si les conditions de l’impôt le prévoient.

Les biens suivants entrent dans l’assiette de l’IFI avec des règles particulières :

• Biens grevés d’un droit d’usufruit, d’usage ou d’habitation ;
• Crédit-bail ou location-accession ;
• Contrat d’assurance-vie ou contrat de capitalisation.

Plusieurs éléments de votre patrimoine peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI. Sont exonérés, partiellement ou totalement, de l’IFI et considérés hors de l’assiette fiscale :

Sont exonérés de l’IFI :

• Les biens affectés à l’activité professionnelle ;
• Les bois et forêts, biens ruraux et parts de groupements forestiers ;
• Les biens donnés à bail à long terme ;
• Les groupements fonciers agricoles et groupements agricoles fonciers ;
• Les sociétés à objet principalement agricole.

Attention, par rapport à l’ISF, les exonérations suivantes sont supprimées et entrent à nouveau dans l’assiette IFI :

• Les titres de PME et parts de FIP, FCPI et FCPR ou fonds professionnels de capital investissement ;
• Les titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil et des titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux ;
• Un dirigeant de société qui, au moment où il prend sa retraite, transmet ses titres qui forment un bien professionnel en s’en réservant l’usufruit.

La loi fixe désormais une liste limitative de nature de dettes déductibles. Il s’agit des dettes afférentes :

• Aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
• Aux dépenses de réparation et d’entretien. En cas de location de l’immeuble, il s’agit des dépenses effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• Aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Aux impositions dues à raison des propriétés immobilières ;
• Aux dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

Seules les impositions dues en qualité de propriétaire d’un immeuble sont déductibles :

• Certains impôts ne sont plus donc déductibles (ex : taxe habitation, Impôt sur le Revenu et prélèvements sociaux sur les loyers de cet immeuble détenu) ;
• L’IFI est déductible en passif.

Les emprunts pouvant entrer dans le passif sont limités et doivent être attachés strictement à l’actif :

• Jusqu’ici les prêts in fine permettaient de déduire de son assiette taxable, pendant toute la durée de l’emprunt, la totalité du montant emprunté. Désormais, la déduction s’applique comme si le prêt était amortissable ;
• Patrimoine immobilier (avant imputation de dettes) supérieur à 5 millions d’euros et si les dettes déduites excèdent 60% de cette valeur : le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent (sauf preuve du contribuable que l’endettement n’avait pas un objectif principalement fiscal) ;
• Les prêts réalisés en famille (directement ou indirectement auprès d’un membre du foyer fiscal ou groupe familial large) ne sont pas déductibles, sauf démonstration du caractère normal des conditions du prêt consenti dans le groupe familial élargi.