Est-il possible d’obtenir un abattement d’IFI sur les locations meublées ?

Depuis janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’ISF et porte désormais sur le seul patrimoine immobilier taxable. Dans ce cadre, les biens immobiliers loués, qu’ils soient nus ou meublés, entrent en principe dans l’assiette de l’IFI. Beaucoup de contribuables parlent d’abattement IFI pour les locations meublées, alors que le sujet relève le plus souvent d’une exonération au titre des actifs professionnels, et non d’un abattement forfaitaire comparable à celui de la résidence principale.

La vraie question est donc la suivante : votre bien meublé reste-t-il un bien locatif classique, ou peut-il être regardé comme un actif professionnel exonéré d’IFI ? 

À retenir

• Il n’existe pas d’abattement forfaitaire spécifique pour les locations meublées au seul motif qu’elles sont meublées.
• En revanche, un bien loué meublé peut être exonéré d’IFI s’il remplit les conditions de l’activité professionnelle prévues par l’article 975 du CGI.
• Les conditions principales sont les suivantes : plus de 23 000 € de recettes annuelles, plus de 50 % des revenus professionnels du foyer, et des locaux effectivement loués générant des revenus.
• À défaut, la location meublée reste en principe dans l’assiette de l’IFI, comme un bien locatif ordinaire.

Quand est-il possible d’obtenir un avantage fiscal au titre de l’IFI sur les locations meublées ?

Un bien immobilier affecté à la location meublée pourra être exonéré d’IFI si le redevable est en position de prouver le caractère commercial et professionnel de son activité.

Le texte fiscal ne prévoit donc pas un abattement automatique sur les locations meublées ; il ouvre, dans certains cas, à une exonération d’actif professionnel.

En pratique, on retrouve ici la logique de la location meublée professionnelle. Le Code général des impôts prévoit que l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peut être considérée comme une activité commerciale éligible à l’exonération, sous réserve de conditions cumulatives.

Quelles conditions faut-il respecter ?

Pour que des locaux d’habitation loués meublés puissent être regardés comme des actifs professionnels exonérés d’IFI, il faut réunir plusieurs conditions.

Les principales sont les suivantes :

• l’activité commerciale de loueur en meublé professionnel (LMP) doit être exercée à titre principal ;
• les membres du foyer fiscal doivent réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
• ces recettes s’entendent du montant réel des sommes perçues au titre des loyers, charges, taxes et remboursements de frais ;
• le foyer doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels il est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories visées par le texte ;
• seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire générant réellement des revenus pour le foyer fiscal, peuvent être retenus pour l’exonération.

Dit autrement, le bien meublé ne sort de l’IFI que si l’activité dépasse la simple gestion patrimoniale et prend une vraie dimension professionnelle. 

Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas remplies ?

Si les conditions posées par l’article 975 du CGI ne sont pas réunies, la location meublée ne bénéficie pas de l’exonération d’IFI. Le bien reste alors dans l’assiette taxable, comme les autres biens locatifs. C’est le cas, notamment, lorsque l’activité ne dépasse pas le cadre de la gestion de son patrimoine privé.

Cela exclut, en pratique, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui ne remplissent pas les seuils requis, mais aussi les loueurs de locaux nus, la location nue relevant d’une activité civile de gestion patrimoniale et non d’une activité commerciale éligible à l’exonération d’actif professionnel.

Les questions fréquentes sur les locations meublées et l’IFI

Une location meublée bénéficie-t-elle automatiquement d’un abattement d’IFI ?

Non. Il n’existe pas d’abattement spécifique attaché à la seule location meublée. Le bon mécanisme est celui de l’exonération d’actif professionnel, si les conditions légales sont remplies.

Quelle différence entre l’abattement de 30 % et l’exonération des locations meublées ?

L’abattement de 30 % s’applique à la résidence principale. L’exonération liée à la location meublée suppose, elle, une activité professionnelle répondant aux critères de l’article 975 du CGI.

Un LMNP peut-il être exonéré d’IFI sur ses locations meublées ?

En principe non, si l’activité ne remplit pas les critères professionnels exigés pour l’exonération. À défaut, le bien reste dans l’assiette de l’IFI.

Les locaux simplement “destinés à être loués” sont-ils toujours exonérés ?

Le texte vise les locaux loués meublés ou destinés à être loués meublés, mais l’administration précise que seuls les locaux effectivement loués, générant des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles.