Quels sont les biens exonérés d’IFI ?

Si la valeur de votre fortune immobilière nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier, vous pouvez être redevable de l’IFI. Cet impôt vise en principe l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par votre foyer fiscal. Mais tous ne sont pas imposés de la même manière. Biens professionnels, actifs forestiers, biens ruraux et dettes déductibles : certains sont totalement exonérés, d’autres partiellement exonérés, et certaines charges peuvent venir en déduction de l’actif taxable.

À retenir

• Les biens et droits immobiliers professionnels peuvent être totalement exonérés d’IFI, sous conditions.
• Les parts et actions représentatives de biens immobiliers affectés à une activité professionnelle peuvent elles aussi être exonérées, selon les règles prévues par l’article 975 du CGI.
• Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers et les sommes déposées sur un CIFA sont exonérés à hauteur de 75 % dans les conditions prévues par les textes.
• Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA ou de GAF non exploitants sont exonérés à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 €, puis à hauteur de 50 % au-delà.
• Les dettes ne sont pas des biens exonérés : elles peuvent seulement être déduites si elles remplissent les conditions de déductibilité au 1ᵉʳ janvier.

Les biens totalement exonérés d’IFI

Les biens et droits immobiliers professionnels

La première grande catégorie de biens exonérés d’IFI concerne les biens et droits immobiliers professionnels. L’administration fiscale prévoit une exonération totale lorsque les actifs immobiliers sont affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et qu’ils peuvent être regardés comme l’outil de travail du redevable.

Pour qu’un bien immobilier soit totalement exonéré à ce titre, plusieurs conditions doivent être réunies : 

• le bien doit servir à l’exercice d’une activité libérale, industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ;
• cette activité doit être exercée à titre principal ;
• il doit exister un lien d’affectation réel entre le bien immobilier et l’activité exercée ;
• l’activité doit être exercée par le propriétaire du bien, ou par son conjoint, partenaire de Pacs, concubin ou enfant mineur selon les cas prévus par les textes.

Autrement dit, un local simplement conservé dans le patrimoine sans être réellement nécessaire à l’activité ne peut pas être qualifié d’actif professionnel. 

Les parts et actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité

L’exonération totale peut aussi concerner des parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. C’est le cas, sous conditions, lorsque ces biens sont utilisés dans une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Le principe reste le même : l’activité de la société doit être éligible, et le redevable doit remplir les conditions prévues par l’article 975 du CGI selon la forme sociale concernée. 

Les biens partiellement exonérés d’IFI

Tous les actifs bénéficiant d’un avantage ne sont pas exonérés en totalité. Certaines catégories restent imposables pour une partie seulement de leur valeur. C’est le cas de plusieurs biens forestiers et ruraux.

Les bois, les forêts et les parts de groupements forestiers

Les bois et forêts sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable, sous réserve de respecter les conditions prévues par les textes. La même règle vaut, sous conditions, pour les parts de groupements forestiers. En pratique, cela signifie que vous ne déclarez qu’un quart de leur valeur.

Dans les mêmes conditions, les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) sont elles aussi exonérées à hauteur de 75 %. Là encore, seule une fraction de leur valeur reste comprise dans l’assiette taxable.

Les biens ruraux loués par bail à long terme

Les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient, lorsqu’ils ne sont pas qualifiés d’actifs professionnels, d’une exonération partielle d’IFI. Le régime est le suivant :

• 75 % d’exonération sur la fraction de valeur n’excédant pas 101 897 € ;
• 50 % d’exonération sur la fraction supérieure à ce montant.

Cette règle vaut également, dans la même logique, pour les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) non exploitants.

Les biens totalement ou partiellement exonérés de l’IFI

Certaines catégories peuvent relever tantôt d’une exonération totale, tantôt d’une exonération partielle, selon leur qualification. C’est notamment le cas des bois et forêts, des parts de groupements forestiers ou encore des biens ruraux loués à long terme. Lorsqu’ils peuvent être regardés comme des actifs professionnels, ils peuvent relever d’une exonération totale. 

À défaut, ils relèvent du régime d’exonération partielle prévu par l’article 976 du CGI.

La même nature d’actif ne conduit pas toujours au même résultat fiscal. Tout dépend du cadre dans lequel il est détenu et de l’usage qui en est fait.

À ne pas confondre : les dettes déductibles

Dans le cadre de l’IFI, une dette n’est pas un bien exonéré : elle vient simplement diminuer l’actif taxable si elle existe au 1ᵉʳ janvier, si elle est à la charge du foyer fiscal et si elle se rapporte à des actifs imposables.

Parmi les dettes qui peuvent être déduites, on retrouve notamment :

• les dépenses engagées pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers ;
• les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• les sommes versées pour acquérir des parts ou actions de sociétés, à proportion de la valeur des biens et droits immobiliers imposables qu’elles représentent.

Les questions fréquentes sur les biens exonérés d’IFI

Quels sont les biens totalement exonérés d’IFI ?

Les principaux biens totalement exonérés sont les biens et droits immobiliers professionnels, ainsi que certaines parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à une activité professionnelle, sous conditions.

Quels biens sont seulement partiellement exonérés ?

C’est le cas notamment des bois et forêts, des parts de groupements forestiers, des sommes déposées sur un CIFA, des biens ruraux loués à long terme et des parts de GFA ou GAF non exploitants.

Les bois et forêts sont-ils exonérés à 100 % ?

Pas toujours. Lorsqu’ils ne relèvent pas du régime des actifs professionnels, ils sont en principe exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur imposable, sous conditions.

Les dettes font-elles partie des biens exonérés ?

Non. Les dettes ne sont pas des biens exonérés. Elles peuvent seulement être déduites de l’actif taxable si elles remplissent les conditions prévues par l’administration fiscale.