IFI et biens professionnels

L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne l’ensemble des biens immobiliers d’un foyer fiscal lorsque sa valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d’euros. Mais tous les immeubles n’ont pas le même traitement. Sous certaines conditions, les biens immobiliers professionnels peuvent être exonérés d’IFI.

Toutefois, un local utilisé par une activité, un immeuble détenu via une société, un bien affecté à une profession libérale ou à une activité commerciale ne sont pas automatiquement exonérés. Pour bénéficier de l’exonération, il faut vérifier la nature de l’activité, la place réelle du redevable dans cette activité et le lien entre le bien immobilier et l’exploitation.

À retenir

• Les biens professionnels ne sont pas exonérés par principe : ils le deviennent seulement si les conditions prévues par l’article 975 du CGI sont remplies.
• Les activités admises sont, en règle générale, les activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales.
• Les activités strictement civiles ou patrimoniales, comme la simple gestion de son patrimoine privé, ne permettent pas l’exonération. La location nue d’immeubles en est l’exemple le plus classique.
• Quatre conditions reviennent toujours : activité éligible, activité exercée par la bonne personne, activité principale, bien affecté à l’exercice de la profession.
• Les règles sont plus techniques lorsque l’activité est exercée dans une société soumise à l’IR ou à l’IS.

Les biens professionnels sont-ils soumis à l’IFI ?

Certains actifs immobiliers peuvent être exonérés lorsqu’ils peuvent être regardés, en tout ou partie, comme l’outil de travail du redevable. Ainsi, les biens professionnels sont exonérés d’IFI lorsque toutes les conditions sont remplies.

Cette exonération prolonge ce qui existait déjà sous l’ISF. Elle ne concerne toutefois pas toutes les situations où un bien “sert” à une activité. Il faut que l’actif soit réellement affecté à l’activité, que celle-ci soit éligible et qu’elle soit exercée à titre principal.

Biens professionnels et exonération IFI : les quatre conditions à remplir

L’exonération IFI des biens professionnels repose sur quatre conditions qui doivent être réunies ensemble.

1. Le bien doit être utilisé dans une activité éligible

Pour bénéficier de l’exonération IFI, les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une activité :

• industrielle ;
• commerciale ;
• artisanale ;
• agricole ;
• ou libérale.

Certaines prestations de services peuvent entrer dans ce cadre lorsqu’elles relèvent d’une activité commerciale ou libérale. De même, certaines activités de location normalement exclues du champ professionnel sont admises par exception, notamment certaines locations meublées ou certaines locations d’établissements commerciaux ou industriels équipés.

À l’inverse, les activités strictement civiles ou patrimoniales ne peuvent pas ouvrir droit à l’exonération. C’est le cas, par exemple, des immeubles donnés en location nue dans le cadre de la simple gestion du patrimoine privé. L’administration précise même que cette exclusion demeure, y compris lorsque le contribuable y consacre beaucoup de temps ou emploie du personnel.

2. L’activité doit être exercée par la bonne personne

L’activité professionnelle doit être exercée par :

• le propriétaire du bien ;
• son conjoint ;
• son partenaire de Pacs ;
• son concubin notoire ;
• ou leurs enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.

3. L’activité doit être exercée à titre principal

L’activité concernée doit constituer l’activité principale de la personne assujettie à l’IFI. L’administration apprécie ce critère en regardant d’abord si cette activité représente l’essentiel des activités économiques du redevable. Si ce premier critère n’est pas opérant, elle retient alors l’activité qui procure la plus grande part de ses revenus professionnels.

4. Le bien doit être nécessaire à l’exercice de la profession

Le bien ou le droit immobilier doit être affecté à l’activité professionnelle. Ce lien d’affectation est central : il faut que l’actif soit réellement utilisé pour les besoins de l’activité et qu’il présente un lien direct avec son exercice.

Les différents cas d’exonération de l’IFI sur les biens professionnels

La situation la plus simple est celle d’un bien détenu en direct par une personne qui exerce son activité sous forme individuelle. Si les quatre conditions précédentes sont remplies, l’immeuble peut être totalement exonéré d’IFI.

Les choses deviennent plus techniques lorsque l’activité est exercée dans une société. C’est là qu’il faut distinguer deux grands cas : les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Si l’activité est exercée dans une société soumise à l’impôt sur le revenu

Si votre activité est exercée au sein d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu — par exemple une SNC, une SARL de famille à l’IR, une EURL n’ayant pas opté pour l’IS, une société en participation, une EARL ou encore certaines sociétés civiles professionnelles — l’exonération reste possible.

Dans ce cas, la société doit elle-même exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et le redevable doit y exercer effectivement son activité professionnelle principale. Cela suppose une activité réelle, habituelle et lucrative, et non une simple qualité d’associé.

Si l’activité est exercée dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés

Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les conditions sont plus encadrées. L’exonération peut s’appliquer si le redevable exerce dans l’entreprise une fonction de direction expressément visée par les textes, de manière effective, avec une nomination régulière et une rémunération normale. Cette rémunération doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Les fonctions admises sont limitativement énumérées. Il s’agit notamment :

• du gérant de SARL ou de SCA ;
• de l’associé en nom ;
• du président, du directeur général, du président du conseil de surveillance ou du membre du directoire d’une société par actions.

L’administration fiscale ajoute aussi, dans de nombreux cas, une condition de détention minimale de 25 % des droits de vote. Le texte prévoit toutefois des aménagements, notamment après certaines augmentations de capital, et une autre voie d’accès à l’exonération lorsque la valeur des titres détenus dépasse 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable.

Questions fréquentes sur l’IFI et les biens professionnels

Les biens professionnels sont-ils toujours exonérés d’IFI ?

Non. Ils ne sont exonérés que si les conditions prévues par l’article 975 du CGI sont remplies.

Une activité de location nue permet-elle l’exonération ?

Non, en principe. La location nue relève de la gestion du patrimoine privé et n’ouvre pas droit à l’exonération des actifs professionnels.

Une société à l’IR permet-elle l’exonération ?

Oui, sous conditions. Il faut notamment que la société exerce une activité éligible et que le redevable y exerce effectivement son activité principale.