L’IFI et l’usufruit

L’usufruit occupe une place particulière dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. En pratique, les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’IFI et, sauf exception, c’est l’usufruitier qui les déclare pour leur valeur en pleine propriété. Cette règle surprend parfois, surtout lorsqu’un bien est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, mais elle reste le principe de base en matière d’IFI.

Dans la vie patrimoniale, le démembrement de propriété n’a rien d’exceptionnel. Il apparaît dans une succession, dans une donation, dans certaines opérations de transmission familiale ou encore dans des schémas de donation temporaire d’usufruit. C’est précisément pour cette raison que la question revient souvent : qui doit déclarer le bien à l’IFI, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ? La réponse dépend d’une règle générale, puis d’exceptions bien définies par les textes.

À retenir

• En principe, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.
• En contrepartie, le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf dans certains cas prévus par la loi.
• Si l’usufruit ne porte que sur une quote-part du bien, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété à hauteur de sa fraction.
• Certaines situations de démembrement conduisent à une imposition partagée entre usufruitier et nu-propriétaire.
• En cas d’usufruit temporaire, la valeur de l’usufruit ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier : elle est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
• Aucun abattement ne peut être appliqué sur la valeur vénale d’un immeuble dont on est seulement usufruitier.

Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI. Cette règle concerne les biens détenus en pleine propriété démembrée, mais aussi, plus largement, les biens grevés d’un usufruit, d’un droit d’usage ou d’un droit d’habitation accordé à titre personnel. Les conditions d’assujettissement à l’IFI s’apprécient, comme pour l’ensemble de l’impôt, au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.

Autrement dit, celui qui a la jouissance du bien, ou qui en perçoit les revenus, est en principe celui qui supporte la déclaration à l’IFI.

Le patrimoine concerné par l’IFI inclut les biens ou droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement. Le démembrement de propriété consiste à répartir les attributs du droit de propriété entre plusieurs personnes : 

• le nu-propriétaire, qui dispose du bien, 
• et l’usufruitier, qui peut l’occuper ou en percevoir les revenus, par exemple en le donnant en location.

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, il revient en principe à l’usufruitier de déclarer ce bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. 

En contrepartie, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de ce bien. Cette règle vaut même si l’usufruitier n’est titulaire que d’une partie du bien : dans ce cas, il déclare la pleine propriété à concurrence de la quote-part concernée.

Exemple : si une personne détient l’usufruit de la moitié d’un immeuble, elle déclare à l’IFI la moitié de la valeur en pleine propriété de cet immeuble. Le nu-propriétaire correspondant n’a, en principe, rien à déclarer sur cette fraction.

L’administration fiscale précise qu’aucun abattement ne peut être appliqué sur la valeur vénale d’un immeuble dont on est usufruitier. Cette précision est utile, notamment lorsque le bien concerné est occupé par l’usufruitier.

La règle de l’imposition de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété ne s’applique pas dans tous les cas. Le Code général des impôts prévoit plusieurs hypothèses dans lesquelles la valeur du bien démembré est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon les proportions fixées par le barème de l’article 669.

Les trois grandes exceptions à connaître

• La première exception vise les situations dans lesquelles le démembrement résulte directement de certaines dispositions du Code civil, notamment en matière d’usufruit légal du conjoint survivant ou de situations successorales particulières prévues par les textes. Dans ce cas, l’usufruitier n’est plus imposé sur la pleine propriété : chacun déclare la valeur de son droit, usufruit ou nue-propriété.

• La deuxième exception concerne l’hypothèse dans laquelle la nue-propriété d’un bien a été vendue, le vendeur se réservant l’usufruit, à condition que l’acquéreur ne soit pas l’une des personnes visées par l’article 751 du CGI. Là encore, le bien n’est plus porté en pleine propriété chez l’usufruitier : la valeur est ventilée entre les deux titulaires du démembrement.

• La troisième exception concerne les biens dont l’usufruit a été réservé par le donateur ou le testateur à l’occasion d’un don ou d’un legs au profit de l’État, de certaines personnes publiques, d’une association reconnue d’utilité publique et, dans les conditions précisées par la doctrine administrative, d’une fondation reconnue d’utilité publique. Dans cette situation, l’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun la valeur de leur droit respectif, à condition que l’usufruit n’ait été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire.

Le barème de répartition entre usufruit et nue-propriété

Lorsque l’une de ces exceptions s’applique, la répartition entre usufruit et nue-propriété se fait selon le barème de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier avance en âge, plus la valeur de la nue-propriété se rapproche de celle de la pleine propriété.

Voici le barème à retenir :

• Moins de 21 ans révolus : usufruit 90 % / nue-propriété 10 %
• Moins de 31 ans révolus : usufruit 80 % / nue-propriété 20 %
• Moins de 41 ans révolus : usufruit 70 % / nue-propriété 30 %
• Moins de 51 ans révolus : usufruit 60 % / nue-propriété 40 %
• Moins de 61 ans révolus : usufruit 50 % / nue-propriété 50 %
• Moins de 71 ans révolus : usufruit 40 % / nue-propriété 60 %
• Moins de 81 ans révolus : usufruit 30 % / nue-propriété 70 %
• Moins de 91 ans révolus : usufruit 20 % / nue-propriété 80 %
• Plus de 91 ans révolus : usufruit 10 % / nue-propriété 90 %.

Le cas particulier de l’usufruit temporaire

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, sa valeur ne dépend plus de l’âge de l’usufruitier. Dans ce cas, l’article 669 du CGI prévoit une règle forfaitaire : l’usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction.

Qui paie l’IFI en cas d’usufruit ?

En principe, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, sauf dans les cas d’exception prévus par la loi.

Le nu-propriétaire doit-il déclarer le bien à l’IFI ?

Non, en règle générale. Il ne le déclare que dans les situations où l’article 968 du CGI prévoit une imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire.

Peut-on appliquer l’abattement de 30 % sur la résidence principale quand on est usufruitier ?

L’administration indique qu’aucun abattement ne peut être appliqué sur la valeur vénale d’un immeuble dont on est usufruitier.

Comment est évalué l’usufruit à l’IFI ?

En règle générale, ce n’est pas la valeur de l’usufruit qui est retenue, mais la valeur en pleine propriété du bien chez l’usufruitier. Ce n’est que dans certaines exceptions que l’on applique le barème de l’article 669 du CGI.

Comment est évalué un usufruit temporaire ?

Un usufruit temporaire est estimé à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.