L’IFI et l’usufruit

Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sauf exception, si vous êtes usufruitier de biens ou de droits immobiliers, vous devez déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire ne les déclare pas.

Le patrimoine concerné par l’IFI inclut les biens ou les droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement (le démembrement de propriété consiste à partager le droit de propriété entre plusieurs personnes, le nu-propriétaire qui peut disposer du bien et l’usufruitier qui peut l’occuper ou le donner en location). Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, et donc que sa détention est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, il revient à l’usufruitier de déclarer ce bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

Si l’usufruit ne porte que sur une part du bien (par exemple : indivision), la valeur déclarée sera celle de la pleine propriété de celui-ci, à concurrence de la quote-part détenue par l’usufruitier.

Cette règle de l’imposition de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété d’un bien immobilier ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal (usufruit lié à l’application du Code civil et non de dispositions testamentaires ou de donation aux derniers vivants entre époux), d’un usufruit compte tenu de l’absence de descendant et survie d’ascendant(s) du conjoint prédécédé, d’un usufruit lié à la présence d’un ou plusieurs enfants d’un premier lit ;
• Quand la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ;
• Si la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.

Dans ces trois cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier), sous réserve que l’usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété tend vers la valeur du bien en pleine propriété. La détermination de la répartition des valeurs respectives entre usufruit et nue-propriété résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, la valeur de cet usufruit ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier. Le bien est alors estimé à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit.