L’IFI et l’usufruit

Défiscalisation : réduire son IFI

Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sauf exception, si vous êtes usufruitier de biens ou de droits immobiliers, vous devez déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire ne les déclare pas.

L’imposition de l’usufruitier à l’IFI

Le patrimoine concerné par l’IFI inclut les biens ou les droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement (le démembrement de propriété consiste à partager le droit de propriété entre plusieurs personnes, le nu-propriétaire qui peut disposer du bien et l’usufruitier qui peut l’occuper ou le donner en location). Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, et donc que sa détention est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, il revient à l’usufruitier de déclarer ce bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

Si l’usufruit ne porte que sur une part du bien (par exemple : indivision), la valeur déclarée sera celle de la pleine propriété de celui-ci, à concurrence de la quote-part détenue par l’usufruitier.

Les exceptions applicables aux règles d’imposition à l’IFI en cas de démembrement

Cette règle de l’imposition de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété d’un bien immobilier ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • Lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal (usufruit lié à l’application du Code civil et non de dispositions testamentaires ou de donation aux derniers vivants entre époux), d’un usufruit compte tenu de l’absence de descendant et survie d’ascendant(s) du conjoint prédécédé, d’un usufruit lié à la présence d’un ou plusieurs enfants d’un premier lit ;

  • Quand la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ;

  • Si la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.

Dans ces trois cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier), sous réserve que l’usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété tend vers la valeur du bien en pleine propriété. La détermination de la répartition des valeurs respectives entre usufruit et nue-propriété résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Âge de l’usufruitier     Valeur de l’usufruit  Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus  90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 %20 %
Moins de 41 ans révolus 70 %30 %
Moins de 51 ans révolus 60 %40 %
Moins de 61 ans révolus 50 %50 %
Moins de 71 ans révolus 40 %60 %
Moins de 81 ans révolus 30 %70 %
Moins de 91 ans révolus 20 %80 %
Plus de 91 ans révolus 10 %90 %

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, la valeur de cet usufruit ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier. Le bien est alors estimé à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit.