Comment calculer son assiette fiscale ?

Actif - Principe de calcul

Tous les biens et droits immobiliers de l'assujetti à l'IFI entrent dans le patrimoine taxable tout comme les parts ou actions de sociétés ou organismes pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles non affectés aux activités professionnelles de ces sociétés et organismes, et notamment les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI). La règle vaut y compris lorsque ces parts sont encapsulées dans des assurances-vie rachetables exprimés en unités de compte.

Actif – Règles particulières

Les biens suivants entrent dans l’assiette de l’IFI avec des règles particulières :

  • Biens grevés d’un droit d’usufruit, d’usage ou d’habitation ;
  • Crédit-bail ou location-accession ;
  • Contrat d’assurance-vie ou contrat de capitalisation.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le Code Général des Impots.

Actif – Exonérations

Sont exonérés :

  • Les biens affectés à l’activité professionnelle ;
  • Les bois et forêts, biens ruraux et parts de groupements forestiers ;
  • Les biens donnés à bail à long terme ;
  • Les groupements fonciers agricoles et groupements agricoles fonciers ;
  • Les sociétés à objet principalement agricole.

Attention, par rapport à l’ISF, les exonérations suivantes sont supprimées :

  • Les titres de PME et parts de FIP, FCPI et FCPR ou fonds professionnels de capital investissement ;
  • Les titres faisant l'objet d'un pacte Dutreil et des titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux ;
  • Un dirigeant de société qui, au moment où il prend sa retraite, transmet ses titres qui forment un bien professionnel en s'en réservant l'usufruit.

Passif

La loi fixe désormais une liste limitative de nature de dettes déductibles. Il s'agit des dettes afférentes :

  • Aux dépenses d'acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
  • Aux dépenses de réparation et d'entretien. En cas de location de l'immeuble, il s'agit des dépenses effectivement supportéespar le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursementau 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
  • Aux dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • Aux impositions dues à raison des propriétés immobilières ;
  • Aux dépenses d'acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

Seules les impositions dues en qualité de propriétaire d’un immeuble sont déductibles :

  • Certains impôts ne sont plus donc déductibles (ex : taxe habitation, Impôt sur le Revenu et prélèvements sociaux sur les loyers de cet immeuble détenu) ;
  • L’IFI est déductible en passif.

Les emprunts pouvant entrer dans le passif sont limités et doivent être attachés strictement à l’actif :

  • Jusqu’ici les prêts in fine permettaient de déduire de son assiette taxable, pendant toute la durée de l’emprunt, la totalité du montant emprunté. Désormais, la déduction s’applique comme si le prêt était amortissable ;
  • Patrimoine immobilier (avant imputation de dettes) supérieur à 5 millions d’euros et si les dettes déduites excèdent 60% de cette valeur : le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent (sauf preuve du contribuable que l’endettement n’avait pas un objectif principalement fiscal) ;
  • Les prêts réalisés en famille (directement ou indirectement auprès d’un membre du foyer fiscal ou groupe familial large) ne sont pas déductibles, sauf démonstration du caractère normal des conditions du prêt consenti dans le groupe familial élargi.