Est-ce que les biens mixtes entrent dans l’assiette de l’IFI ?

Oui, les biens mixtes peuvent entrer dans l’assiette de l’IFI, mais seulement pour la part qui reste affectée à un usage non professionnel. Lorsqu’un même immeuble est utilisé à la fois pour une activité professionnelle et pour un usage personnel, l’IFI ne retient pas nécessairement l’ensemble du bien : la partie réellement affectée à l’activité professionnelle peut être exclue, tandis que la partie privée demeure imposable. C’est une situation fréquente chez les professions libérales, les dirigeants de petite structure ou les indépendants qui travaillent depuis leur domicile.

Seule la fraction effectivement utilisée pour les besoins d’une activité professionnelle éligible peut être exclue de l’IFI.

À retenir

• Un bien mixte est un bien immobilier utilisé à la fois à titre personnel et à titre professionnel.
• À l’IFI, seule la partie non professionnelle entre dans l’assiette taxable, si la partie professionnelle remplit bien les conditions d’exonération.
• La ventilation se fait d’abord par quote-part d’usage effectif. La surface est le critère de référence lorsque c’est pertinent.
• Si ce critère n’est pas adapté, un autre mode de répartition peut être retenu, à condition d’être cohérent et justifiable.
• Si la partie imposable correspond à la résidence principale, l’abattement de 30 % s’applique à cette part résidentielle, sous les conditions habituelles.
• La fraction professionnelle doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle.

 

Qu’est-ce qu’un bien mixte au regard de l’IFI ?

Un bien mixte est un bien immobilier utilisé à la fois pour la vie personnelle du contribuable et pour une activité professionnelle. Ces situations sont courantes dans plusieurs cas de figure, notamment pour les professions libérales et les chefs d’entreprise qui logent dans un bâtiment servant également à leur activité.

Exemples de biens mixtes :

• Un médecin ou un avocat exerçant une partie de son activité à son domicile.
• Un entrepreneur vivant dans un immeuble dont une partie est utilisée pour son entreprise.
• Un appartement servant en partie d’espace de coworking.

En matière d’IFI, cette distinction compte, car les biens affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale peuvent être exclus de l’assiette, alors que les biens affectés à un usage personnel ou à une activité civile de gestion patrimoniale restent imposables.

Pourquoi un bien mixte n’est-il imposable qu’en partie ?

L’IFI exclut les biens immobiliers strictement affectés à une activité professionnelle, considérant qu’ils font partie du patrimoine professionnel et ne constituent pas un placement personnel. Lorsqu’un bien est utilisé à la fois à des fins personnelles et professionnelles, seule la partie non professionnelle est imposable.

Ainsi, si un contribuable possède un bien immobilier de 300 m², dont 150 m² sont utilisés pour son activité professionnelle. La moitié du bien étant consacrée à un usage professionnel, seule la part correspondant à la résidence personnelle est intégrée dans l’assiette de l’IFI.

Si la valeur du bien est estimée à 2 millions d’euros, seule la moitié du bien (1 million d’euros) sera retenue pour le calcul de l’IFI.

Comment évaluer la part taxable d’un bien mixte à l’IFI ?

Détermination de la quote-part taxable

L’évaluation de la part taxable d’un bien mixte repose sur une ventilation entre la surface affectée à l’activité professionnelle et celle utilisée à titre personnel. 

Deux méthodes principales sont utilisées pour effectuer cette répartition :

• Répartition par surface : si un bien comprend 60 % de bureaux et 40 % d’espace résidentiel, seule la partie résidentielle sera taxable.
• Répartition par valeur vénale : lorsque la partie professionnelle et personnelle ont une rentabilité ou une valorisation différente, l’administration fiscale peut utiliser une méthode ajustée.

L’objectif est d’identifier la valeur imposable à l’IFI, qui correspond uniquement à la part du bien qui ne relève pas du patrimoine professionnel.

Déclaration de la part taxable

La part imposable du bien mixte doit être déclarée dans le formulaire 2042-IFI. 

Pour que la fraction professionnelle soit effectivement exclue, il faut être en mesure d’en démontrer l’affectation réelle à l’activité : 

• organisation des espaces, 
• nature de l’activité exercée, 
• documents professionnels, 
• éléments comptables, 
• baux, 
• factures, 
• plans ou tout autre justificatif utile. 

La charge de la preuve n’est pas purement théorique : en cas de contrôle, l’administration peut demander à comprendre comment la ventilation a été faite.

Quelles exonérations sont possibles pour les biens mixtes ?

La partie professionnelle peut-elle être exonérée ?

Oui, mais pas automatiquement. 

Pour qu’un bien mixte bénéficie d’une exonération de l’IFI sur la partie professionnelle, celle-ci doit remplir plusieurs conditions :

• Être indispensable à l’activité exercée.
• Être utilisée de manière effective pour une activité générant des revenus.
• Être déclarée fiscalement comme un bien professionnel.

Un local d’activité utilisé de manière accessoire ou non déclaré comme bien professionnel ne pourra pas bénéficier de l’exonération.

Le cas des biens détenus par une société

Lorsqu’un bien est détenu par une société et utilisé à la fois à titre professionnel et personnel, l’exonération dépend de son affectation.

• Si le bien est détenu par une société et utilisé pour son exploitation, il peut être exonéré d’IFI, sous réserve qu’il soit nécessaire à l’activité.
• Si le bien est détenu par une société mais utilisé comme résidence principale du dirigeant, il reste taxable.

Cette distinction est importante pour les chefs d’entreprise qui possèdent des biens immobiliers via des SCI ou d’autres structures juridiques.

Résidence principale et bien mixte

Si un bien mixte sert en partie de résidence principale, la fraction correspondant à cet usage résidentiel demeure imposable, mais elle peut bénéficier de l’abattement de 30 % prévu pour la résidence principale, sous réserve des conditions habituelles, notamment l’absence de détention via une SCI de gestion. 

En pratique, lorsque seule une partie du bien entre dans l’assiette parce que le reste est exclu comme actif professionnel, l’abattement a vocation à s’appliquer sur la part résidentielle taxable.

Exemple : si un contribuable possède un bien mixte d’une valeur de 1,5 million d’euros, dont 1 million d’euros est utilisé comme résidence principale. Après application de l’abattement de 30 %, la valeur imposable de la résidence principale sera réduite à 700 000 €.

Le don pour réduire son IFI

Au-delà des exonérations et des abattements, les contribuables soumis à l’IFI peuvent aussi réduire leur impôt en effectuant un don à une fondation reconnue d’utilité publique, comme la Fondation de France. 

La réduction est égale à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 €, soit un don maximal pris en compte de 66 667 €. 

Questions fréquentes sur l’IFI et les biens mixtes

Un bien mixte est-il totalement imposable à l’IFI ?

Non. En principe, seule la part non professionnelle est retenue dans l’assiette taxable, à condition que la part professionnelle remplisse bien les conditions d’exclusion comme actif professionnel.

Comment calcule-t-on la part taxable d’un bien mixte ?

Le critère de référence est la surface effectivement affectée à chaque usage. Lorsque ce critère n’est pas adapté, un autre mode de ventilation peut être retenu, s’il est objectivement justifié.

La partie professionnelle est-elle toujours exonérée ?

Non. Elle doit être réellement affectée aux besoins d’une activité professionnelle éligible. Un usage accessoire ou mal documenté ne suffit pas.

Un bien mixte détenu par une société peut-il rester partiellement taxable ?

Oui. Lorsqu’un immeuble est utilisé à la fois pour une activité éligible et pour un usage non éligible, la fraction correspondant à l’usage non éligible reste imposable.