Est-ce que les biens mixtes entrent dans l’assiette de l’IFI ?

Les biens immobiliers utilisés à la fois pour un usage personnel et professionnel, aussi appelés biens mixtes, sont partiellement imposables à l’IFI, selon leur affectation. L’IFI ne concerne que les biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, ce qui signifie que lorsqu’un bien est partiellement utilisé à des fins professionnelles, seule la partie non professionnelle entre dans l’assiette taxable.

Qu’est-ce qu’un bien mixte au regard de l’IFI ?

Un bien mixte est un bien immobilier utilisé à la fois à titre personnel et pour une activité professionnelle du contribuable. Ces situations sont courantes dans plusieurs cas de figure, notamment pour les professions libérales et les chefs d’entreprise qui logent dans un bâtiment servant également à leur activité.

Exemples de biens mixtes : 

• Un médecin ou un avocat exerçant une partie de son activité dans son domicile.
• Un entrepreneur vivant dans un immeuble dont une partie est utilisée pour son entreprise.
• Un appartement servant en partie d’espace de coworking.

Ces biens étant partiellement affectés à une activité professionnelle, seule la part utilisée à titre personnel est soumise à l’IFI.

Pourquoi un bien mixte est-il partiellement soumis à l’IFI ?

L’IFI exclut les biens immobiliers strictement affectés à une activité professionnelle, considérant qu’ils font partie du patrimoine professionnel et ne constituent pas un placement personnel. Lorsqu’un bien est utilisé à la fois à des fins personnelles et professionnelles, seule la partie non professionnelle est imposable.

Ainsi, si un contribuable possède un bien immobilier de 300 m², dont 150 m² sont utilisés pour son activité professionnelle. La moitié du bien étant consacrée à un usage professionnel, seule la part correspondant à la résidence personnelle est intégrée dans l’assiette de l’IFI.

Si la valeur du bien est estimée à 2 millions d’euros, seule la moitié du bien (1 million d’euros) sera retenue pour le calcul de l’IFI.

Comment évaluer la part taxable d’un bien mixte à l’IFI ?

Détermination de la quote-part taxable

L’évaluation de la part taxable d’un bien mixte repose sur une ventilation entre la surface affectée à l’activité professionnelle et celle utilisée à titre personnel. Deux méthodes principales sont utilisées pour effectuer cette répartition :

• Répartition par surface : Si un bien comprend 60 % de bureaux et 40 % d’espace résidentiel, seule la partie résidentielle sera taxable.
• Répartition par valeur vénale : Lorsque la partie professionnelle et personnelle ont une rentabilité ou une valorisation différente, l’administration fiscale peut utiliser une méthode ajustée.

L’objectif est d’identifier la valeur imposable à l’IFI, qui correspond uniquement à la part du bien qui ne relève pas du patrimoine professionnel.

Déclaration de la part taxable

Les contribuables doivent déclarer la part taxable de leur bien mixte dans le formulaire 2042-IFI. Pour que la partie professionnelle soit exonérée, ils doivent justifier son usage réel et prouver qu’elle répond aux critères d’exonération définis par l’administration fiscale.

L’administration peut demander des documents justificatifs, tels que des contrats de bail professionnel, des documents comptables ou des attestations d’usage professionnel.

Quelles exonérations sont possibles pour les biens mixtes ?

Exonération totale pour la partie professionnelle

Pour qu’un bien mixte bénéficie d’une exonération de l’IFI sur la partie professionnelle, celle-ci doit remplir plusieurs conditions :

• Être indispensable à l’activité exercée.
• Être utilisée de manière effective pour une activité générant des revenus.
• Être déclarée fiscalement comme un bien professionnel.

Un local d’activité utilisé de manière accessoire ou non déclaré comme bien professionnel ne pourra pas bénéficier de l’exonération.

Cas des locaux utilisés par une société

Lorsqu’un bien est détenu par une société et utilisé à la fois à titre professionnel et personnel, l’exonération dépend de son affectation.

• Si le bien est détenu par une société et utilisé pour son exploitation, il peut être exonéré d’IFI, sous réserve qu’il soit nécessaire à l’activité.
• Si le bien est détenu par une société mais utilisé comme résidence principale du dirigeant, il reste taxable.

Cette distinction est importante pour les chefs d’entreprise qui possèdent des biens immobiliers via des SCI ou d’autres structures juridiques.

Réduction IFI sur la résidence principale en cas de bien mixte

Si un bien mixte sert partiellement de résidence principale, il peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur de la part résidentielle.

De ce fait, si un contribuable possède un bien mixte d’une valeur de 1,5 million d’euros, dont 1 million d’euros est utilisé comme résidence principale. Après application de l’abattement de 30 %, la valeur imposable de la résidence principale sera réduite à 700 000 €.

La partie affectée à l’activité professionnelle, quant à elle, restera exonérée d’IFI si elle remplit les critères d’exonération.

Le don pour réduire son IFI

Outre ces divers abattements et exonérations, les contribuables soumis à l’IFI peuvent réduire leur impôt en effectuant un don à une fondation reconnue d’utilité publique comme la Fondation de France. Ce geste de générosité, affecté à une cause de votre choix, ouvre droit à une réduction de 75 % du montant du don, plafonnée à 50 000 €, soit un don maximal de 66 667 €.