Comment déclarer un bien immobilier en indivision ?

L’indivision se présente lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien immobilier. Cette situation peut survenir à la suite d’une succession, d’un achat réalisé à plusieurs, ou d’autres circonstances. La déclaration d’un tel bien à l’administration fiscale, notamment pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), requiert une attention particulière aux règles fiscales et aux démarches administratives. Elle implique une série d’étapes spécifiques dues à la nature partagée de la propriété. Découvrez les étapes clés pour déclarer un bien immobilier en indivision au titre de l’IFI

Comprendre l'indivision immobilière

L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes (les indivisaires ou coïndivisaire) possèdent ensemble un bien immobilier. Les causes d’une telle situation incluent souvent la succession après le décès d’un proche, l’achat en commun d’un bien immobilier, ou encore la donation. Les indivisaires sont soumis à des règles spécifiques concernant la gestion, l’utilisation et la vente du bien, chacun ayant des droits et des obligations proportionnels à sa part dans l’indivision.

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque coïndivisaire est considéré comme propriétaire d’une fraction équitable du bien. Cette situation particulière influence directement la fiscalité applicable, notamment en matière d’impôt sur le revenu et de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Étapes pour déclarer un bien en indivision

Identifier les coïndivisaires

La première étape consiste à identifier clairement tous les coïndivisaires et à s’accorder sur la manière de déclarer le bien. Cela implique souvent de discuter et de se mettre d’accord sur la répartition des revenus et des charges liés au bien.

Choisir un représentant de l’indivision et un régime fiscal

Il est recommandé de désigner un représentant parmi les coïndivisaires pour faciliter la gestion et la déclaration du bien. Ce représentant aura notamment la charge de coordonner les démarches administratives et fiscales. 

Concernant les revenus locatifs, il faudra choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel, ce qui déterminera la manière de déclarer ces revenus et nécessitera l’utilisation de formulaires spécifiques.

Rassembler les documents nécessaires

Pour procéder à la déclaration du bien en indivision, il est essentiel de rassembler tous les documents nécessaires, tels que : 

• l’acte de propriété, 
• les contrats de location, 
• l’estimation de la valeur vénale du bien,
• les revenus locatifs générés, 
• ainsi que les charges déductibles.

Déclaration auprès des services fiscaux

La déclaration doit être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour les revenus fonciers, le formulaire 2044 est généralement requis. En cas d’indivision formelle, comme dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI), le formulaire 2072 peut être nécessaire. Il est important de noter que, dès 2024, tout changement de situation concernant le bien doit être signalé avant le 1ᵉʳ juillet de chaque année.

Chaque indivisaire doit déclarer sa part proportionnelle des revenus générés par le bien (par exemple, les loyers) et des charges déductibles dans sa déclaration de revenus personnelle. Il est essentiel que les coindivisaires s’accordent sur la répartition des revenus et des charges et consultent un expert fiscal pour assurer une déclaration conforme.

Déclaration d'un bien en indivision à l'IFI

Si la valeur du bien en indivision dépasse les seuils de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une déclaration spécifique est requise. La valeur du bien doit être répartie entre les coïndivisaires selon leurs parts respectives. Cette répartition doit être clairement indiquée dans la déclaration à l’IFI. Il est également possible de bénéficier de règles spécifiques, telles qu’une décote pour les patrimoines situés entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, ou encore une réduction d’impôt pour les dons effectués à des fondations reconnues d’utilité publique, comme la Fondation de France.