Donation nue-propriété et IFI : comment ça marche ?

Donation nue-propriété et IFI : comment ça marche ?

La nue-propriété est le fait d’avoir la propriété d’un bien, mais sans pouvoir l’utiliser ou en tirer des revenus. Un nu-propriétaire n’a pas à déclarer son bien pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est à l’usufruitier que revient l’obligation de déclarer la valeur du bien en pleine propriété.

Donation en nue-propriété

Vous pouvez donner la nue-propriété d’un bien à une fondation reconnue d’utilité publique tout en gardant la jouissance de ce bien. Ainsi, vous pouvez léguer à La Fondation de France des biens en nue-propriété tout en laissant l’usufruit à un membre de votre famille (ou un ami).

Il ou elle pourra librement habiter ou louer l’appartement, par exemple. Ce n’est qu’à son décès, ou à la fin d’une durée que vous aurez déterminée, que La Fondation de France pourra jouir de ce bien.

Pour rappel, le nu-propriétaire n’est pas concerné par le paiement de l’IFI.

Don IFI : pleine propriété et démembrement

Le patrimoine taxable au titre de l’IFI concerne les biens ou les droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement. Le démembrement se définit comme un partage de droit de propriété entre plusieurs personnes :

– le nu-propriétaire qui peut disposer du bien ;
– l’usufruitier qui peut l’occuper ou le donner en location.

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, et donc que sa détention est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien pour l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

À noter que le démembrement du droit de propriété concerne habituellement un seul bien, mais peut aussi viser un actif successoral. Dans ce cas, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété se calcule sur un actif net, moins les éventuelles exonérations et les dettes.

Donation nue-propriété et IFI

La nue-propriété consiste à avoir la propriété d’un bien, mais sans le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus. À la différence de l’usufruit qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus sans pour autant en être propriétaire.

Vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier ? Vous n’avez pas à le déclarer à l’IFI, car c’est à l’usufruitier qu’incombe l’obligation de déclarer la valeur du bien en pleine propriété.

Cependant, en tant que nu-propriétaire, vous devez déclarer la valeur de la nue-propriété si la loi a prévu une répartition de l’impôt entre l’usufruitier et les nu(s)-propriétaire(s). Dans ce cas précis, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit sont calculées en fonction d’un barème qui varie selon l’âge de l’usufruitier.

Les exceptions spécifiques à la nue-propriété

Cette règle de l’imposition de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété d’un bien immobilier comporte des exceptions spécifiques à la nue-propriété :

• Quand la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ;
• Si la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique, ce qui est le cas avec La Fondation de France.

Dans ces deux situations, la valeur déclarée du bien démembré est divisée entre les patrimoines du nu-propriétaire ou de l’usufruitier (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier). Plus l’usufruitier prend de l’âge, plus la nue-propriété tend vers la valeur du bien en pleine propriété.

Vous souhaitez approfondir le sujet ? La répartition des valeurs respectives entre usufruit et nue-propriété est régie par le barème de l’article 669 du Code général des impôts.