Donation nue-propriété et IFI : comment ça marche ?

La nue-propriété consiste à être propriétaire d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus. À l’inverse, l’usufruit donne le droit d’occuper le bien ou de le louer, sans en être pleinement propriétaire. En matière d’IFI, cette distinction change directement la façon de déclarer un bien immobilier démembré.

Lorsqu’un bien immobilier est démembré, c’est l’usufruitier qui le déclare à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n’a en principe rien à déclarer au titre de ce bien. Mais cette règle connaît des exceptions. 

À retenir

• En principe, le nu-propriétaire ne déclare pas le bien à l’IFI.
• Sauf exception, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.
• Certaines situations prévoient une répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété.
• C’est notamment le cas lorsque la nue-propriété a été donnée à une fondation reconnue d’utilité publique.
• Dans ces cas, la répartition se fait selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Comment fonctionne la nue-propriété à l’IFI ?

• La nue-propriété correspond au fait d’avoir la propriété juridique d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus. 
• À l’inverse, l’usufruit donne le droit d’occuper le bien ou de le louer. 

Tant que ce démembrement existe, l’administration fiscale considère que c’est l’usufruitier qui supporte, sauf exception, la déclaration du bien à l’IFI.

Concrètement, cela signifie que si vous êtes nu-propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un autre bien immobilier, vous n’avez pas à le porter dans votre patrimoine taxable à l’IFI, tant que l’on reste dans la règle générale. 

L’usufruitier déclare, lui, la valeur en pleine propriété du bien. S’il ne détient l’usufruit que sur une quote-part, il ne déclare que cette fraction de la pleine propriété.

Donation en nue-propriété : que se passe-t-il ?

Vous pouvez donner la nue-propriété d’un bien tout en laissant l’usufruit à un proche. Cette personne pourra continuer à habiter le logement ou à le louer. 

Le nu-propriétaire, lui, deviendra pleinement propriétaire lorsque l’usufruit s’éteindra, par exemple au décès de l’usufruitier ou au terme d’une durée fixée à l’avance. Les donations de biens immobiliers doivent, en principe, être réalisées par acte notarié.

Du point de vue de l’IFI, cette donation ne change pas, à elle seule, la règle principale : dans un démembrement classique, c’est toujours l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, pas le nu-propriétaire. C’est ce qui explique pourquoi la nue-propriété est souvent perçue comme neutre pour l’IFI tant que l’on reste dans un cadre ordinaire.

Donation de nue-propriété à la Fondation de France

Vous pouvez donner la nue-propriété d’un bien à une fondation reconnue d’utilité publique comme la Fondation de France tout en laissant l’usufruit à un membre de votre famille ou à un proche. 

L’usufruitier peut alors continuer à occuper le bien ou à en percevoir les loyers, et la Fondation de France ne récupère la pleine jouissance qu’à l’extinction de l’usufruit.

Les exceptions spécifiques à la nue-propriété

La règle selon laquelle l’usufruitier déclare seul le bien pour sa valeur en pleine propriété comporte des exceptions prévues par la loi. 

• La première vise l’hypothèse où la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers, à condition qu’il ne s’agisse ni d’un héritier présomptif, ni d’un donataire, ni d’une personne interposée. Dans ce cas, l’imposition n’est plus concentrée sur l’usufruitier pour la pleine propriété : la valeur du bien est répartie entre usufruit et nue-propriété.
• La seconde exception concerne précisément la situation où la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique. Lorsque la nue-propriété est donnée à une telle structure, la valeur déclarée du bien n’est plus portée intégralement chez l’usufruitier ; elle est répartie entre les deux droits selon le barème légal, à condition que l’usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire.

Le barème de l’article 669

Lorsque la loi prévoit une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire, la valeur de chacun des droits est déterminée selon l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier prend de l’âge, plus la nue-propriété se rapproche de la valeur du bien en pleine propriété.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

 

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, la valeur de l’usufruit ne dépend plus de l’âge de l’usufruitier. Elle est alors estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction.

Les questions fréquentes sur la donation en nue-propriété et l’IFI

Le nu-propriétaire doit-il déclarer le bien à l’IFI ?

En principe, non. C’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf dans les cas d’exception prévus par la loi.

Qui paie l’IFI en cas de donation de nue-propriété ?

Dans le cas général du démembrement, l’usufruitier supporte la déclaration du bien. Mais lorsque la nue-propriété a été donnée à une fondation reconnue d’utilité publique, la valeur du bien est répartie entre usufruit et nue-propriété selon le barème légal.

La donation de nue-propriété à une fondation reconnue d’utilité publique ouvre-t-elle droit à la réduction IFI de 75 % ?

La réduction IFI de 75 % concerne les dons en numéraire et les dons en pleine propriété de titres cotés aux organismes éligibles. Une donation immobilière en nue-propriété ne relève pas de ce dispositif. 

Faut-il un acte notarié pour une donation de nue-propriété ?

Oui, en principe. Les donations de biens immobiliers doivent être passées par acte notarié.

Le nu-propriétaire peut-il déduire les dettes liées au bien ?

Non, pas lorsque le bien est déclaré en pleine propriété par l’usufruitier au titre de la règle générale. Les dettes correspondantes ne sont alors pas déductibles chez le nu-propriétaire.