IFI 2025 : quelles sont les modalités qui concernent les dettes et le passif déductibles ?

Les dettes déductibles de l’IFI doivent remplir certaines conditions et doivent être à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI. Ainsi, le redevable assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière ne peut déduire que les dettes liées à son actif imposable au 1er janvier de l’année d’imposition. Ces dettes doivent être inhérentes aux actifs immobiliers taxables, donc liées à l’acquisition ou à la conservation de biens ou de droits immobiliers taxables.

Parmi ces dernières, on peut énumérer :

• les dépenses contractées pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;
• les dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• les dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;
• les dépenses de travaux pour l’amélioration, la construction, la reconstruction, la réparation ou l’agrandissement d’un bien immobilier ;
• les impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…), les droits de mutation en instance de paiement et l’IFI théorique. Cela ne concerne pas les impôts liés à l’occupation du bien tels que la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu (sur les revenus fonciers notamment) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur.

Il existe plusieurs cas où les dettes ne peuvent pas donner lieu à une déduction sur l’IFI.

• Pour les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens non pris en compte pour l’assiette de l’IFI (notamment les dettes rattachées à un immeuble dont vous n’êtes que nu-propriétaire).
• Pour les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés (dettes relatives à un immeuble professionnel exonéré, par exemple).
• Pour les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés (bois et forêts, par exemple) qui ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c’est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non-exonération).

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de la valeur des biens, un plafonnement se met en place. Dès lors, et au-delà de cette limite, le montant des dettes n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques, l’application de ce plafonnement ne prend pas effet sur les dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Les emprunts souscrits pour l’achat d’une résidence principale sont totalement déductibles de l’IFI. Cependant, la dette ne peut excéder la valeur imposable de la résidence principale, soit 70% de la valeur vénale., La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% au titre de sa valeur imposable à l’IFI.

En revanche, vous ne pouvez pas déduire de l’IFI les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre de votre foyer fiscal ou auprès d’un membre de la famille (il en va de même pour les frères et sœurs de votre conjoint). Vous ne pouvez pas non plus déduire les prêts consentis par vous ou un membre de votre foyer fiscal auprès d’une société contrôlée par un membre de cette même sphère familiale. Exception sera faite si le redevable prouve la réalité du prêt et des remboursements.