Quels dispositifs pour optimiser mon patrimoine ?

Il existe une multitude de dispositifs pour optimiser votre patrimoine immobilier. Ces diverses possibilités d’optimisation du patrimoine peuvent varier en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle. Parmi ces options, le don IFI se présente comme une solution intéressante pour ceux qui cherchent à allier générosité et gestion patrimoniale.

Décryptage des différents dispositifs d’optimisation patrimoniale.

Les différents dispositifs d’optimisation patrimoniale

L’État français propose plusieurs dispositifs d’optimisation patrimoniale. Ces mesures, encadrées par des lois spécifiques, visent à offrir des avantages fiscaux ou financiers, tout en respectant un cadre légal strict. L’objectif est double : stimuler certains secteurs de l’économie, comme l’immobilier ou la rénovation énergétique, et permettre aux citoyens de gérer leur patrimoine de manière plus efficace et avantageuse.

Investissement locatif

L’investissement locatif est l’un des moyens les plus populaires pour optimiser son patrimoine. Voici quelques dispositifs clés :

Loi Pinel :

La loi Pinel a été introduite en septembre 2014 et vise à soutenir la construction de logements neufs dans des zones où l’offre locative est insuffisante. Elle a évolué en 2023 avec la loi Pinel +. L’attrait principal de la loi Pinel+ réside dans les avantages fiscaux qu’elle offre aux investisseurs. En achetant un bien immobilier neuf destiné à la location, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction de la durée de location du bien :

• 10,5 % du prix d’achat pour une location de 6 ans,
• 15 % du prix d’achat pour une location de 9 ans,
• 17,5 % du prix d’achat pour une location de 12 ans.

Ces réductions d’impôt sont plafonnées à 300 000 euros d’investissement et à un prix au mètre carré maximal fixé par décret.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel+, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le logement doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel+, généralement des zones tendues où la demande locative est forte.
• Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, afin de garantir l’accès au logement à une population aux revenus modestes ou intermédiaires.
• Le logement doit respecter certaines normes de performance énergétique (RT 2012 ou label BBC 2005).

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :

Le LMNP est un statut fiscal qui s’applique aux propriétaires louant des logements meublés. Les principaux avantages du statut LMNP résident dans son régime fiscal avantageux, qui fera l’objet en février 2024 d’une possible révision du Parlement :

• Le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs la valeur d’amortissement du bien et de son mobilier, ce qui réduit l’assiette imposable.
• Les charges liées à la location (entretien, réparations, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.) sont déductibles des revenus locatifs.
• Le LMNP peut opter pour le régime micro-BIC, bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.

Pour bénéficier du statut LMNP, certaines conditions doivent être remplies :

• Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale.
• Les revenus tirés de cette activité ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.
• Le propriétaire doit déclarer son activité de location meublée et opter pour le régime fiscal correspondant.

Loi Malraux

La loi Malraux a été instaurée en 1962. Elle a pour objectif de préserver le patrimoine architectural français en incitant les propriétaires privés à restaurer des bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), aujourd’hui appelées Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ou Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).

L’avantage principal de la loi Malraux réside dans les incitations fiscales offertes aux investisseurs :

• Les propriétaires qui entreprennent des travaux de restauration sur des immeubles situés dans ces zones bénéficient d’une réduction d’impôt sur le montant total des travaux engagés. Cette réduction peut atteindre 22 % à 30 % des dépenses, selon la localisation du bien, dans la limite d’un plafond spécifique.
• Contrairement à d’autres dispositifs, la réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le bien immobilier doit être situé dans un secteur sauvegardé, une AVAP, ou un SPR.
• Les travaux doivent être de restauration complète de l’immeuble et doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
• Une fois les travaux achevés, le bien doit être mis en location nue (non meublée) pendant une durée minimale de 9 ans.

Rénovation du bien

La rénovation de votre bien immobilier peut également être un moyen d’optimisation patrimoniale, notamment à travers :

L’Éco PTZ (Prêt à Taux Zéro) :

L’Éco PTZ est un prêt sans intérêt qui permet de financer des travaux d’éco-rénovation dans des logements anciens.

Pour bénéficier de l’Éco PTZ, certaines conditions doivent être respectées :

• Le logement doit être construit depuis plus de deux ans.
• Le financement peut être accordé pour un ensemble de travaux (bouquet de travaux) ou pour des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
• Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Le montant de l’Éco PTZ peut atteindre jusqu’à 30 000 euros, avec une durée de remboursement pouvant s’étendre jusqu’à 15 ans. Il peut être cumulé avec d’autres aides comme MaPrimeRénov’’, les aides de l’ANAH ou certaines aides locales.

MaPrimeRénov’ :

MaPrimeRénov’ est une subvention destinée à financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements. Elle a été lancée en 2020 pour remplacer le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) et s’inscrit dans le cadre de la politique de transition énergétique de la France. MaPrimeRénov’ est accessible à tous les propriétaires de logements, qu’ils occupent le logement ou qu’ils le mettent en location. Depuis 2021, elle est étendue à tous les ménages, sans condition de revenu, ainsi qu’aux copropriétés pour les travaux dans les parties communes.

Le montant de l’aide dépend des travaux réalisés, des performances énergétiques atteintes et des revenus du ménage. Il est calculé en fonction d’un barème précis. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Patrimoine immobilier et succession

La gestion du patrimoine en vue d’une succession est un autre aspect important de l’optimisation patrimoniale :

• Donation immobilière : Il est possible de transmettre un bien immobilier de son vivant, souvent dans un cadre fiscal avantageux, notamment grâce à des abattements et des exonérations sous certaines conditions.
• Assurance vie : Ce dispositif vous permet de transmettre votre épargne à des bénéficiaires désignés, avec des avantages fiscaux notables, notamment en termes de droits de succession.

Optimisation fiscale du patrimoine par le don IFI

Le don IFI est un dispositif qui permet aux contribuables assujettis à l’IFI de réduire leur impôt tout en soutenant des causes d’intérêt général. En effectuant un don à des organismes reconnus d’utilité publique, comme la Fondation de France, vous pouvez bénéficier d’une réduction significative de votre IFI ce qui en fait un outil d’optimisation fiscale intéressant. 

La réduction est de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 euros (ce qui correspond à un don de 66 667 euros). Les dons doivent être déclarés dans la déclaration d’IFI, dans le formulaire 2042 IFI, où le montant de la réduction d’impôt sera calculé.