IFI et démembrement

Les biens immobiliers détenus en démembrement entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sauf exception, en cas de démembrement, il revient à l’usufruitier détenteur de biens ou de droits immobiliers de déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire ne les déclare pas.

Comment s’applique l’IFI en cas de démembrement de propriété ?

Le patrimoine concerné par l’IFI inclut les biens immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement. Lorsque la propriété d’un bien est démembrée, elle est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier. Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, la question est alors double. Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier déclare la propriété du bien ? Et quelle valeur sera retenue pour le calcul de l’IFI ? Sauf exception (voir ci-dessous), il revient à l’usufruitier seul de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété.

Si l’usufruit ne porte que sur une part du bien, la valeur déclarée sera celle de la pleine propriété de celui-ci, à concurrence de sa quote-part.

Les cas exceptionnels de répartition de l’IFI en cas de démembrement

Le principe général d’imposition chez l’usufruitier ne s’applique pas dans les situations suivantes :

  • Si le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal (usufruit lié à l’application du Code civil et non en raison de dispositions testamentaires ou de donation aux derniers vivants entre époux), d’un usufruit compte tenu de l’absence de descendant et survie d’ascendant(s) du conjoint prédécédé, ou encore d’un usufruit lié à la présence d’un ou plusieurs enfants d’un premier lit ;

  • Lorsque la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ;

  • Dans le cas où la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.

Dans ces trois cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier), sous réserve que l’usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété tend vers la valeur du bien en pleine propriété. La détermination de la répartition des valeurs respectives entre usufruit et nue-propriété résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.

 

Âge de l’usufruitier 

 Valeur de l’usufruit  

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus90 %     10 %
Moins de 31 ans révolus80 %20 %
Moins de 41 ans révolus70 %30 %
Moins de 51 ans révolus60 %40 %
Moins de 61 ans révolus  50 %50 %
Moins de 71 ans révolus 40 %        60 %
Moins de 81 ans révolus  30 %70 %
Moins de 91 ans révolus  20 %80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

L’usufruit constitué pour une durée fixe exprime une valeur qui ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier. Pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, le bien est estimé à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété.