C’est quoi le patrimoine net taxable ?

Le patrimoine net taxable représente la valeur totale des biens imposables d’un contribuable, diminuée des dettes déductibles. Ce concept est principalement utilisé pour le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et permet de déterminer si un contribuable dépasse le seuil d’imposition.

La notion de patrimoine net taxable a un impact direct sur l’imposition du contribuable. Une bonne gestion de l’évaluation des biens et des dettes déductibles permet d’optimiser sa fiscalité et d’éviter une surimposition.

Définition du patrimoine net taxable

Le patrimoine net taxable est la valeur des biens imposables diminuée des dettes pouvant être déduites. Il sert de base au calcul de l’IFI et permet d’établir si un contribuable doit ou non s’acquitter de cet impôt.

Un foyer fiscal est soumis à l’IFI lorsque son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année concernée.

Différence entre patrimoine brut et net

Il est important de distinguer le patrimoine brut et le patrimoine net :

• Le patrimoine brut correspond à la valeur totale des biens immobiliers détenus par un contribuable, sans tenir compte des dettes associées.
• Le patrimoine net est obtenu après déduction des dettes et charges éligibles, ce qui réduit la base taxable et, par conséquent, le montant de l’IFI à payer.

Prenons un exemple concret : un contribuable possède un patrimoine immobilier brut de 2 millions d’euros, mais il a contracté un emprunt immobilier de 500 000 €. Son patrimoine net taxable sera alors de 1,5 million d’euros, ce qui le rendra éligible à l’IFI.

Quels biens sont inclus dans le patrimoine net taxable à l’IFI ?

Les biens immobiliers imposables détenus directement

• La résidence principale, qui bénéficie toutefois d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
• Les résidences secondaires et les biens locatifs, intégralement évalués à leur valeur marchande.
• Immobilier en construction, terrains à bâtir et les forêts, sous certaines conditions spécifiques d’exonération.

Les biens détenus via des sociétés

Les parts de SCI (Société civile immobilière), SCPI (Société civile de placement immobilier) et OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) sont soumises à l’IFI dans la mesure où ces structures détiennent des actifs immobiliers imposables.

Les droits immobiliers spécifiques 

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un usufruit, d’un droit d’usage ou d’un droit d’habitation accordé à une personne physique, sa valeur totale est intégrée dans l’assiette taxable de l’usufruitier, conformément à l’article 968 du Code général des impôts. En parallèle, le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’IFI sur ce bien. Il n’existe par ailleurs aucun abattement spécifique lié à cette répartition de propriété.

Les biens exonérés ou partiellement exonérés

Certains biens bénéficient d’une exonération totale ou partielle :

• Les biens professionnels utilisés dans le cadre d’une activité principale, sous réserve de certaines conditions.
• Les biens ruraux loués par bail à long terme.
• Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %).
• Certaines parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants.

Comment calculer le patrimoine net taxable ?

Calcul de la valeur des biens

Les biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. L’administration fiscale se base sur les prix du marché immobilier, et les contribuables doivent estimer leurs biens à un prix réaliste pour éviter tout redressement fiscal.

En savoir plus sur l’article « Comment estimer la valeur de son patrimoine ? »

Déduction des dettes admises

Pour réduire l’assiette taxable, certaines dettes peuvent être déduites, à condition qu’elles respectent les critères suivants :

• Elles doivent exister au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
• Elles doivent être directement liées aux biens immobiliers imposables.
• Elles doivent être justifiées par des documents officiels.

Les dettes déductibles comptent par exemple : 

• Les emprunts immobiliers en cours, contractés pour l’achat d’un bien taxable.
• Les travaux de rénovation et d’entretien obligatoires effectués sur des biens soumis à l’IFI.
• Les impôts liés aux biens immobiliers, comme la taxe foncière ou les droits de succession dus sur un bien immobilier.

À l’inverse, les dettes non déductibles sont :

• L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
• Les prêts familiaux non contractés sous forme authentique, c’est-à-dire sans acte notarié.
• Certains emprunts in fine, lorsque les intérêts ne sont pas remboursés progressivement.

Déclaration du patrimoine net taxable à l’IFI

La déclaration du patrimoine net taxable doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus. Elle s’effectue via le formulaire 2042-IFI, qui permet d’indiquer la valeur des biens et des dettes déductibles.

Pour réduire l’IFI à payer défini par la valorisation du patrimoine net taxable, les contribuables peuvent effectuer des dons à des fondations reconnues d’utilité publique. En effet, ces dons sont déductibles d’impôt à hauteur de 75 % du montant du don dans la limite de 50 000 € de réduction, soit un don maximal de 66 667 €. 

Ainsi, si un contribuable soumis à un IFI de 20 000 € décide d’effectuer un don de 26 667 € à la Fondation de France, il obtient une réduction de 75 % sur son IFI, soit 20 000 €, et annule ainsi totalement son impôt.