Les SCI familiales sont-elles imposées à l’IFI ?

La Société civile immobilière (SCI) familiale est un outil de gestion patrimoniale souvent utilisé pour détenir et transmettre un bien immobilier au sein d’une même famille. Elle permet d’éviter l’indivision, d’organiser la transmission successorale et d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun.

Les parts de SCI peuvent être imposables au titre de l’IFI selon certains critères. L’imposition dépend du type de biens détenus par la SCI et du statut de la société.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une Société civile immobilière constituée entre membres d’une même famille, généralement pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet de profiter de divers avantages successoraux ou encore d’éviter l’indivision, qui peut compliquer la gestion des biens lorsque plusieurs héritiers en sont propriétaires.

Ce type de structure offre notamment une :

• Facilité de gestion : les décisions sont prises par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts.
• Transmission progressive : il est possible de céder des parts sociales au fil du temps, limitant ainsi l’impact fiscal des successions.
• Fiscalité transparente : sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI est fiscalement transparente et propose une imposition à l’impôt sur le revenu, selon la quote-part de participation au capital.

Ainsi, la SCI familiale est souvent utilisée pour protéger un patrimoine et faciliter sa transmission aux générations futures.

L’IFI s’applique-t-il aux parts de SCI familiale ?

L’IFI concerne tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Les parts d’une SCI sont donc imposables dès lors que la société détient des biens immobiliers non exonérés.

SCI patrimoniale vs. SCI à usage professionnel

Il est important de différencier deux types de SCI, car leur traitement fiscal à l’IFI n’est pas le même :

• SCI patrimoniale : une SCI détenant des immeubles de placement, comme des résidences locatives ou secondaires, est pleinement soumise à l’IFI. Les parts détenues par chaque associé doivent être déclarées et intégrées à leur patrimoine taxable.
• SCI à usage professionnel : une SCI qui détient un immeuble exploité dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle, par exemple pour une entreprise familiale, peut échapper à l’IFI sous certaines conditions.

Si la SCI détient uniquement des actifs immobiliers non professionnels, chaque associé est imposé à l’IFI en fonction de sa quote-part.

Comment déclarer les parts de SCI à l’IFI ?

Calcul de la valeur imposable des parts de SCI

Les associés doivent déclarer la valeur nette taxable de leurs parts, calculée comme suit : 

Valeur nette des parts = (Valeur vénale des biens immobiliers – Dettes déductibles) ÷ Nombre de parts

Une décote (généralement entre 10 et 20 %) peut être appliquée pour prendre en compte l’illiquidité des parts sociales, ce qui permet de réduire la base taxable.

Chaque associé est imposé au prorata de sa détention. 

Déclaration dans le formulaire IFI

La déclaration IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI. Une section spécifique pour les parts de SCI est disponible. L’associé doit renseigner :

• L’identité de la SCI (dénomination sociale, numéro SIREN).
• La valeur totale du bien immobilier détenu par la SCI à la date du 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
• Sa quote-part de détention.
• Les dettes éventuellement déductibles associées au bien, notamment :
  • Les emprunts immobiliers contractés par la SCI.
  • Les charges de rénovation ou d’entretien des biens.
  • La taxe foncière des biens concernés.

Exonérations possibles pour les SCI familiales à l’IFI

Cas des biens affectés à une activité professionnelle

Une SCI familiale peut être exonérée d’IFI si elle loue un bien à une entreprise exploitante gérée par un des associés.

Conditions pour bénéficier de l’exonération :

• L’activité doit être principale et effective.
• Le bien détenu doit être nécessaire à l’activité exercée.

Par exemple, si une SCI loue un immeuble à une entreprise dirigée par un des associés et que ce bien est indispensable à l’exploitation de l’entreprise, les parts de la SCI peuvent ne pas être prises en compte dans l’IFI de l’associé concerné.

Exonération pour les biens en démembrement

Lorsque les parts d’une SCI sont démembrées entre usufruitier et nu-propriétaire, seul l’usufruitier est taxable, pour la valeur en pleine propriété.

Corrélativement, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Il existe quelques exceptions.

Cette stratégie est souvent utilisée dans le cadre de la transmission du patrimoine, car elle permet aux parents de conserver l’usufruit tout en allégeant la fiscalité pour leurs enfants bénéficiaires de la nue-propriété.

Faire des dons pour réduire l’IFI

Les associés d’une SCI familiale redevables de l’IFI peuvent réduire leur impôt en réalisant des dons en numéraire à des fondations reconnues d’utilité publique. En choisissant la Fondation de France, ce mécanisme permet de soutenir des causes d’intérêt général, telles que la recherche contre le cancer, l’éducation, le soutien aux personnes âgées ou la transition environnementale par exemple, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal notable. En effet, 75 % du montant du don peuvent être directement déduits de l’IFI dû, dans la limite d’une réduction maximale de 50 000 € par an, soit un don maximal de 66 667 €.