Patrimoine immobilier : Définition, fiscalité : dossier complet

Le patrimoine immobilier constitue une part essentielle de l’actif total d’un individu ou d’une entreprise, représentant souvent l’investissement le plus significatif et le plus stable au fil du temps. En France, le patrimoine immobilier constitue une part prépondérante des actifs des ménages, représentant 85 % des actifs non financiers de l’économie. En 2018, 61 % du patrimoine total des Français était constitué de biens immobiliers, soulignant l’importance de cet investissement dans la constitution de la richesse individuelle.

Sa gestion et sa valorisation sont centrales pour l’optimisation de la charge fiscale associée. Ce dossier vise à fournir une vue d’ensemble complète du patrimoine immobilier, en abordant sa définition, les différents types de biens qui le composent, ainsi que les implications fiscales, notamment en ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Qu'est-ce que le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers qu’une personne physique ou morale détient. Ces biens peuvent être destinés à l’usage personnel, comme une résidence principale ou secondaire, ou être détenus dans un but d’investissement, comme c’est le cas pour les biens locatifs ou les terrains à bâtir. 

Contrairement au patrimoine financier, qui comprend les actifs financiers tels que les actions, les obligations ou les liquidités, le patrimoine immobilier est tangible et peut offrir une source de revenus stable ainsi qu’une protection contre l’inflation.

Types de patrimoine immobilier

Juridiquement, le patrimoine immobilier se compose de biens immeubles, c’est-à-dire des éléments qui ne peuvent être déplacés, contrairement aux biens meubles ou immatériels.  Il se décline en plusieurs catégories :

• Immobilier d’habitation : Comprend les résidences principales et secondaires.
• Immobilier de rapport : Inclut les biens locatifs générant des revenus réguliers.
• Immobilier commercial : Englobe les espaces de bureaux, les magasins, et autres propriétés utilisées par les entreprises.
• Terrains à bâtir : Terrains destinés à la construction de nouveaux bâtiments.
• Biens agricoles : Forêts, champs et autres propriétés utilisées pour l’agriculture.

Des notions juridiques sont également importantes dans la gestion du patrimoine immobilier : 

• L’usufruit permet à une personne d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire.
• La nue-propriété désigne la propriété du bien dont l’usufruit est détenu par une autre personne.
• La plus-value est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien.
• La moins-value représente la perte réalisée lorsque le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition.

Les cas particuliers comme la Société Civile Immobilière Familiale (SCI) et le viager offrent des stratégies d’investissement et de transmission du patrimoine. 

La “pierre papier”, ou l’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), représente une alternative d’investissement indirect dans l’immobilier.

Valorisation du patrimoine immobilier

La valeur d’un patrimoine immobilier est déterminée soit par les loyers perçus pour les biens loués, soit par sa valeur vénale estimée pour les biens non loués. La méthode de comparaison est fréquemment utilisée pour estimer cette valeur, s’appuyant sur les transactions de biens similaires dans la même zone géographique. Les facteurs influençant la valeur d’un bien comprennent l’emplacement, les infrastructures environnantes et la dynamique du marché immobilier. Les revenus locatifs peuvent également servir à évaluer la valeur d’un bien, en appliquant un coefficient de rendement locatif.

Patrimoine immobilier et IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1.300.000 euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. 

Sont imposables :

• Les immeubles bâtis et non bâtis.
• Les placements immobiliers tels que les SCPI et OPCI.
• La fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie représentative des actifs immobiliers imposables.

Certains biens sont toutefois exonérés d’IFI, notamment les biens immobiliers professionnels, les bois et forêts (à hauteur des 3/4 de leur valeur), et les parts de groupements forestiers. Il est important de noter que les parts de sociétés d’épargne forestière ne bénéficient pas de cette exonération.

Une stratégie de gestion optimale du patrimoine immobilier vise à minimiser l’impact fiscal, notamment à travers des dons à des fondations comme la Fondation de France. Les dons effectués à de telles fondations peuvent être déduits du montant de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 euros. Cela signifie qu’un don à une fondation éligible peut non seulement diminuer l’impôt dû, mais aussi soutenir des projets d’intérêt général dans des domaines variés tels que la recherche, l’éducation, la culture ou l’aide aux personnes en difficulté.