Quelle fiscalité sur le patrimoine immobilier ?

La détention d’un patrimoine immobilier en France s’accompagne d’une série d’implications fiscales dont la compréhension est essentielle pour une gestion immobilière efficace et conforme. Propriétaires et investisseurs doivent saisir les différents aspects de la fiscalité immobilière, incluant les distinctions des valeurs, les obligations de déclaration, et plus encore.

Quelles sont les implications fiscales de la détention d’un patrimoine immobilier en France ? Quels impôts sur le patrimoine immobilier et que déclarer ?

Comprendre la fiscalité du patrimoine

La fiscalité du patrimoine en France se divise en deux grandes catégories : les impôts sur les revenus générés par le patrimoine (comme les loyers ou les intérêts) et l’impôt sur le patrimoine lui-même. Cette distinction est cruciale pour comprendre les obligations fiscales et optimiser sa gestion patrimoniale.

• Les revenus générés par l’épargne et le capital hors immobilier sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit « flat tax ». Cela inclut, par exemple, les intérêts des comptes d’épargne, les dividendes des actions, et les loyers perçus pour les biens immobiliers locatifs. Il s’agit d’un taux forfaitaire, car ce dernier ne prend pas en compte votre tranche d’imposition et votre revenu fiscal de référence. Ce prélèvement forfaitaire unique s’applique de plein droit. Vous avez néanmoins la possibilité d’opter pour la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 
• En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus du patrimoine et les plus-values sont également soumis à des prélèvements sociaux. Ces prélèvements incluent la Contribution Sociale Généralisée (CSG), la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS), et d’autres contributions spécifiques. Le taux global de ces prélèvements est significatif (17.2 %), augmentant ainsi la charge fiscale globale sur les revenus du patrimoine.
• La taxe foncière est payée annuellement par les propriétaires de biens immobiliers. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, qui est ensuite ajustée selon des taux fixés par les collectivités locales. Cette taxe concerne tous les types de biens immobiliers, qu’ils soient utilisés ou non.
• Lors de la vente d’un bien immobilier ou de valeurs mobilières, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt. Pour l’immobilier, des abattements pour durée de détention peuvent réduire l’impôt sur les plus-values. Les plus-values mobilières sont généralement soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi connu sous le nom de “flat tax”.
• L’impôt sur le patrimoine proprement dit concerne la valeur des biens possédés. En France, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est l’exemple le plus parlant. Il s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net excède un certain seuil. Contrairement aux impôts sur les revenus, l’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine immobilier détenu au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Faire un don IFI peut permettre de réduire cet impôt sur le patrimoine immobilier de façon significative tout en participant au soutien à une cause d’intérêt général, par exemple en donnant à la Fondation de France.

En savoir plus sur les impôts sur le patrimoine.

Que faut-il déclarer en termes de patrimoine ?

La déclaration de patrimoine en France est une étape importante pour tout propriétaire. Elle inclut non seulement les biens immobiliers, mais aussi les valeurs mobilières et autres formes d’actifs. Elle implique de fournir des informations précises sur différents types d’actifs et de revenus, chacun soumis à des règles fiscales spécifiques. Voici un aperçu des principaux éléments à déclarer aux titres des impôts sur le patrimoine.

Les valeurs mobilières imposables

Les valeurs mobilières comprennent les actions, obligations, et autres instruments financiers. Elles sont globalement identifiées  dans le cadre de l’impôt sur le revenu. La déclaration doit inclure la nature et le montant des revenus générés, tels que les dividendes ou les intérêts. Les plus-values sur les valeurs mobilières peuvent bénéficier d’abattements pour durée de détention. Le taux d’imposition dépend du régime fiscal choisi, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier. Elles doivent être déclarées dans l’année de la vente. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (ou la valeur déclarée lors de la succession ou donation). Des abattements pour durée de détention sont applicables, réduisant ainsi l’impôt sur les plus-values immobilières. Le taux d’imposition est fixe (19%), mais peut être augmenté des prélèvements sociaux et d’une surtaxe si la plus-value excède 50 000 €.

Les plus-values de valeurs mobilières

Comme pour l’immobilier, les plus-values réalisées sur la vente de valeurs mobilières doivent être déclarées. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat des titres. Les plus-values de valeurs mobilières peuvent également bénéficier d’abattements pour durée de détention. Le régime fiscal peut être le PFU ou le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers, issus de la location de biens immobiliers, sont déclarés séparément dans la déclaration de revenus. Ils peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, comme le régime réel ou le régime micro-foncier, chacun avec ses propres règles de déduction et d’abattement. Le taux d’imposition dépend du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La rente viagère

La rente viagère, généralement issue d’une vente en viager, doit être déclarée comme revenu. Elle est imposée selon les modalités spécifiques aux rentes viagères. Le calcul de l’impôt tient compte de l’âge du bénéficiaire au moment de la conclusion du contrat, permettant ainsi des abattements significatifs.

La gestion fiscale de votre patrimoine immobilier ne se limite pas à la simple connaissance de ces impôts. Vous pouvez souhaiter optimiser votre situation fiscale, par exemple en utilisant des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel +, ou en structurant votre patrimoine de manière à minimiser l’impact fiscal.