L’impôt sur la fortune improductive ou contribution des hauts patrimoines ? Quel remplacement pour l’IFI

Depuis plusieurs années, la fiscalité du patrimoine fait l’objet de débats récurrents. Après l’abandon de l’ISF en 2018 et la création de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une nouvelle évolution est envisagée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026).

Alors que l’Assemblée nationale avait voté le 31 octobre 2025 un impôt sur la fortune improductive avec un seuil maintenu à 1,3 million d’euros, le Sénat a adopté, en première lecture le 28 novembre 2025, un amendement visant à remplacer l’IFI par une “contribution des hauts patrimoines”, assise non plus uniquement sur l’immobilier, mais sur un ensemble d’actifs qualifiés d’improductifs.

À ce stade, aucune réforme n’a été définitivement adoptée. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) demeure le seul cadre fiscal applicable tant qu’un texte n’a pas été définitivement voté et promulgué.

De l’IFI à la contribution des hauts patrimoines : le contexte du débat parlementaire

Depuis 2019, le Sénat défend régulièrement une réforme visant à corriger ce qu’il considère comme une incohérence économique :

• l’IFI taxe aujourd’hui l’immobilier locatif et la pierre-papier, pourtant considérés comme productifs,
• tout en excluant de son assiette des actifs comme les liquidités, les biens de luxe ou les actifs numériques.

C’est dans cette logique que s’inscrit la contribution des hauts patrimoines, adoptée en première lecture par la Haute Assemblée dans le cadre du PLF 2026.

Que prévoit la version sénatoriale du PLF 2026 sur la contribution des hauts patrimoines ?

Un seuil d’assujettissement fortement relevé

Le seuil d’entrée serait porté de 1,3 million d’euros à 2,57 millions d’euros de patrimoine net taxable.

L’objectif affiché est de ne plus imposer des ménages devenus redevables uniquement en raison de la hausse des prix immobiliers.

Une assiette recentrée sur les actifs dits « improductifs »

Selon la rédaction adoptée, entreraient notamment dans l’assiette :

• les résidences principales (avec maintien d’un abattement de 30 %) et résidences secondaires,
• les logements laissés vacants ou dont le redevable se réserve la jouissance,
• les terrains non bâtis sans affectation économique,
• les liquidités et placements monétaires (comptes courants, livrets, fonds monétaires…),
• les biens meubles corporels (voitures, yachts, objets précieux…),
• les actifs numériques (cryptomonnaies),
• certains droits de propriété intellectuelle, lorsque le redevable n’en est pas l’auteur.

Des exclusions explicites par rapport à l’IFI

Seraient exclus de l’assiette :

• l’immobilier locatif,
• la pierre-papier (SCPI, OPCI),
• l’assurance-vie (fonds euros et unités de compte),
• les PEA, PER, titres vifs, OPCVM, capital-investissement.

Cette orientation marque une rupture nette avec l’IFI actuel, qui intègre pleinement l’investissement locatif.

Des divergences majeures avec la version votée par l’Assemblée nationale

En octobre 2025, l’Assemblée nationale avait adopté une version différente d’un impôt sur la fortune improductive :

• seuil maintenu à 1,3 million d’euros,
• immobilier locatif conservé dans l’assiette,
• abattement forfaitaire d’1 million d’euros sur un bien par foyer, généralement la résidence principale.

Le Sénat a donc opté pour une approche radicalement différente, privilégiant l’exclusion des investissements jugés productifs et un relèvement significatif du seuil d’imposition.

Il convient de rappeler que, en matière budgétaire, l’Assemblée nationale dispose constitutionnellement du dernier mot.

Un parcours législatif encore incertain

Malgré son adoption en première lecture, cette réforme n’est pas encore entrée en vigueur.

Elle devra :

1. être examinée en commission mixte paritaire,
2. faire l’objet d’un accord entre députés et sénateurs,
3. être définitivement votée, puis promulguée.

L’expérience des années précédentes montre que ce type d’amendement, bien que régulièrement adopté par le Sénat depuis 2019, n’a jamais été intégré au texte final du budget.

Dans l’intervalle, l’IFI dans sa version actuelle reste pleinement applicable.

Quels impacts potentiels pour les contribuables concernés ?

Si la contribution des hauts patrimoines devait entrer en vigueur :

• le nombre de foyers imposables pourrait diminuer du fait du relèvement du seuil,
• la composition du patrimoine taxable serait profondément modifiée,
• les stratégies patrimoniales devraient être réévaluées en fonction de la nouvelle définition des actifs imposables.

À retenir sur l’impôt sur la fortune improductive

• Aucune réforme n’est définitivement adoptée à ce stade.
• L’IFI, dans sa version actuelle, demeure pleinement applicable.
• Le Sénat propose régulièrement une contribution des hauts patrimoines ciblant les actifs dits improductifs.
• Ces propositions n’ont, jusqu’à présent, jamais été retenues dans le texte budgétaire final.
• Les dispositifs actuels de déclaration et de réduction d’IFI, notamment via le don, restent en vigueur.

 

En attendant une décision définitive, les contribuables concernés doivent continuer à se référer aux règles actuelles de l’IFI, notamment en matière de déclaration et de dispositifs de réduction, dont le don au titre de l’IFI.