PLF 2024 : Quel impact sur votre IFI ?

Le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2024 marque un tournant significatif dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avec l’introduction d’un dispositif anti-abus qui s’inscrit dans une démarche de renforcement de l’équité fiscale. Ce dispositif, soutenu par le Gouvernement et adopté par le Sénat, vise à exclure les dettes non afférentes à des actifs imposables dans la détermination de la valeur nette des parts sociales pour les besoins de l’IFI, conformément au nouvel article 973, IV du Code général des impôts (CGI). Cette mesure s’attaque ainsi spécifiquement aux stratégies d’optimisation fiscale qui ont pu, jusqu’à présent, permettre à certains contribuables de minorer artificiellement l’assiette imposable de leur IFI.

Nouveau dispositif anti-abus pour le calcul de l'IFI

L’amendement n°2278 introduit un 4ᵉ alinéa à l’article 973 du CGI, instituant un dispositif anti-abus visant à exclure les dettes non afférentes à des actifs imposables pour déterminer la valeur nette des parts sociales pour les besoins de l’IFI. 

Cette mesure législative répond à une double motivation : d’une part, prévenir les abus en matière de déclaration de l’IFI et, d’autre part, assurer une imposition plus équitable des patrimoines immobiliers. 

En effet, jusqu’à présent, certains contribuables pouvaient inclure dans leur calcul de l’IFI des dettes contractées pour des opérations n’ayant aucun lien direct avec l’immobilier imposable, réduisant ainsi de manière artificielle leur base taxable.

Implications du PLF 2024 sur le calcul de l'IFI

L’amendement introduit par le PLF 2024 précise que seules les dettes afférentes à l’acquisition d’actifs imposables ou à la réalisation de travaux sur ces actifs peuvent être déduites de l’assiette de l’IFI. Cela signifie concrètement l’exclusion des prêts intrafamiliaux non liés directement à des actifs imposables et l’application de règles plus strictes pour certains types de prêts bancaires.

L’impact de cette nouvelle règle est significatif : elle modifie la manière dont les parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers sont valorisées pour le calcul de l’IFI. Désormais, le focus est mis sur les dettes réellement liées à l’immobilier imposable, excluant ainsi les montages financiers permettant de minorer artificiellement la base imposable.

Les contribuables doivent donc s’interroger sur quelles dettes seront considérées comme non afférentes à un actif imposable. Il s’agit notamment de clarifier le traitement des dettes intragroupes ou des dettes de refinancement, qui pourraient ne plus être déductibles si elles ne sont pas directement liées à des actifs imposables.

Cette réforme nécessite une réévaluation de la stratégie de gestion de patrimoine immobilier pour de nombreux contribuables, ainsi qu’une vérification rigoureuse de la conformité des dettes déclarées dans le cadre de l’IFI. Il devient primordial de s’assurer que toutes les dettes déduites sont effectivement liées à des actifs imposables, sous peine de redressement fiscal.

La valorisation des parts de sociétés

L’impact de cette nouvelle modalité sera particulièrement significatif pour les sociétés détenant d’autres actifs que des biens immobiliers et d’autres dettes que celles contractées pour l’acquisition de ces biens. Une clause de sauvegarde est prévue pour éviter que la valeur des parts, après retraitement des éléments de passif, soit supérieure à leur valeur vénale déterminée dans les conditions de droit commun.

Les sociétés ne détenant que de l’immobilier et dont les dettes sont relatives à des actifs imposables ne devraient pas être impactées par cette nouvelle méthode de calcul.

Il est impératif de vérifier et de valider la méthode de valorisation des parts de sociétés compte tenu de cette nouvelle législation. Cette réforme nécessite une attention particulière de la part des contribuables concernés par l’IFI, qui doivent désormais s’assurer que leur stratégie de gestion de patrimoine est en adéquation avec les nouvelles dispositions législatives.