LMNP et IFI : l’imposition pour les loueurs en meublé non professionnels

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Toutefois, ces biens peuvent entrer dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier net taxable du contribuable dépasse 1,3 million d’euros. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles fiscales appliquées aux LMNP et les possibilités d’optimisation pour limiter l’impact de l’IFI.

Le statut LMNP et ses spécificités fiscales

Le régime LMNP concerne les propriétaires qui mettent en location un bien meublé, sans que cette activité constitue leur activité principale. Ce statut est différent de celui de Loueur en meublé professionnel (LMP). Pour être considéré comme Loueur en meublé professionnel (LMP) et donc potentiellement exonéré d’IFI, un propriétaire doit remplir deux conditions cumulatives :

1. Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée.
2. Tirer plus de 50 % de ses revenus professionnels de cette activité.

Ces conditions étant rarement réunies en LMNP, les propriétaires en meublé non professionnels ne peuvent prétendre à une exonération d’IFI et doivent intégrer leurs biens dans l’assiette taxable.

Les principaux avantages du statut LMNP résident dans son régime fiscal avantageux :

• Le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs la valeur d’amortissement du bien et de son mobilier, ce qui réduit l’assiette imposable.
• Les charges liées à la location (entretien, réparations, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.) sont déductibles des revenus locatifs.
• Le LMNP peut opter pour le régime micro-BIC, bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.

Les biens LMNP imposables à l’IFI

Critères d’imposition à l’IFI

L’IFI concerne l’ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par un contribuable lorsque son patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.

Dans le cadre du LMNP, les biens loués meublés sont toujours soumis à l’IFI, sauf s’ils remplissent les conditions pour être considérés comme des biens professionnels sous le statut LMP.

Biens concernés

Sont intégrés dans l’assiette taxable :

• Les appartements et maisons loués en meublé, que la location soit de courte ou de longue durée.
• Les biens détenus en indivision, imposés à hauteur de la quote-part de chaque propriétaire.
• Les logements exploités sous le statut LMNP dans des résidences services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences de tourisme).

Exclusions possibles :

• Les biens détenus via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent ne pas être pris en compte dans l’IFI.
• Les LMNP en indivision peuvent bénéficier d’une décote si les règles de gestion limitent la revente.

Évaluation des biens LMNP dans le cadre de l’IFI

Les biens en LMNP doivent être déclarés à leur valeur vénale au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Cette valeur correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché à cette date.

Déduction des dettes liées aux biens taxables :

Certaines dettes sont déductibles de la base taxable de l’IFI et par exemple :

• Les emprunts immobiliers en cours, uniquement sur la part du capital restant dû au 1ᵉʳ janvier.
• Les travaux de rénovation et d’entretien, pour les sommes restant dues à cette date aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux.

Exemple de calcul IFI sur un bien LMNP

Un propriétaire détient un bien en LMNP évalué à 1,8 million d’euros, avec un emprunt restant de 500 000 € et des travaux restant dus à hauteur de 50 000 €.

• Valeur brute : 1,8 million d’euros
• Déduction des dettes : 550 000 €
• Valeur taxable nette à l’IFI : 1,25 million d’euros

Si d’autres biens taxables sont détenus, cette somme peut faire basculer le contribuable au-delà du seuil d’imposition IFI.

Dons IFI : optimiser sa fiscalité en soutenant des causes d’intérêt général

Les propriétaires de biens LMNP soumis à l’IFI peuvent réduire leur impôt en effectuant des dons à des fondations reconnues d’utilité publique comme la Fondation de France.

De cette manière, un don à la Fondation de France ou à d’autres organismes éligibles permet de bénéficier d’une réduction de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 € par an.