Comment défiscaliser son patrimoine immobilier ?

La défiscalisation immobilière est une préoccupation majeure pour les investisseurs et propriétaires fonciers. Face à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), plusieurs stratégies peuvent être adoptées pour réduire la charge fiscale. Ces méthodes incluent notamment l’investissement dans certains types de biens, l’optimisation de la gestion de patrimoine et l’utilisation de dispositifs fiscaux spécifiques. Parmi ces solutions, le don IFI se présente comme une option intéressante, permettant à la fois de contribuer à des causes d’intérêt général et de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Gestion fiscale de votre portefeuille immobilier

La gestion fiscale d’un portefeuille immobilier requiert une compréhension approfondie des différents dispositifs de défiscalisation disponibles. Choisir le bon dispositif en fonction de ses objectifs d’investissement et de sa situation fiscale est crucial pour optimiser son patrimoine immobilier. Parmi les dispositifs les plus connus, on trouve la Loi Pinel et le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), chacun avec ses spécificités et avantages.

• La Loi Pinel + : La Loi Pinel + est un dispositif de défiscalisation qui encourage l’investissement dans l’immobilier neuf ou réhabilité. En s’engageant à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 17,5 % du prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 euros. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les personnes souhaitant investir dans des zones à forte demande locative.
• Le régime LMNP : Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux propriétaires louant un bien meublé. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel d’imposition. Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cela permet de déduire de nombreux frais (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux…) de ces revenus, réduisant ainsi l’assiette imposable.

Découvrez si un abattement d’IFI est possible sur les locations meublées.

Défiscaliser en rénovant son patrimoine

La rénovation de biens immobiliers anciens peut également vous permettre de réaliser des économies fiscales importantes. En effet, plusieurs dispositifs fiscaux encouragent la restauration et la mise en valeur de l’immobilier ancien, permettant ainsi aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt significatives. Parmi ces dispositifs, la Loi Malraux et le dispositif Denormandie se distinguent particulièrement.

• La Loi Malraux : La Loi Malraux vise à soutenir la rénovation de bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. En investissant dans ces zones, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux engagés. Cette réduction peut atteindre 30 % des dépenses pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), et 22 % dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. 
• Le dispositif Denormandie : Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés. Pour en bénéficier, il faut acquérir un bien nécessitant des travaux d’amélioration d’au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). La réduction d’impôt s’applique sur le prix d’achat du bien et peut aller jusqu’à 17,5 % pour une mise en location de 12 ans. 

Plus d’outils sur la page “Quels dispositifs pour optimiser mon patrimoine ?”.

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

L’investissement en SCPI représente une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus complémentaires et d’avantages fiscaux. Par exemple, les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt en investissant dans des biens éligibles à certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel pour l’immobilier résidentiel neuf. En investissant dans ce type de SCPI, l’associé peut donc réduire son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique avancée de défiscalisation. Elle consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien immobilier. Cette stratégie offre plusieurs avantages fiscaux : 

Pour l’usufruitier :

• Réduction de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : L’article 968 du CGI dispose que l’usufruitier, s’il est taxé, est imposé sur la valeur en pleine propriété.
• Déduction des charges : L’usufruitier peut déduire les charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt) de ses revenus fonciers ou de son revenu global.

Pour le nu-propriétaire :

• Exonération de l’IFI : Le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI sur la valeur du bien démembré.
• Transmission facilitée : À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

Donation nue-propriété et IFI : comment ça marche ? 

Le don IFI : une stratégie de défiscalisation efficace

Pour les propriétaires d’un patrimoine immobilier important, le don IFI se présente comme une double opportunité. D’une part, il permet de diminuer l’impôt dû. Les contribuables qui choisissent de faire un don à une organisation d’intérêt général ou reconnue d’utilité publique comme la Fondation de France peuvent bénéficier d’une réduction de leur IFI équivalente à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 euros. Cela signifie qu’un don de 10 000 euros, par exemple, peut réduire l’IFI de 7 500 euros.

D’autre part, cette démarche traduit une volonté de contribuer à des causes sociales, culturelles, éducatives ou environnementales, reflétant ainsi des valeurs de responsabilité sociale et de solidarité.