Crédit immobilier et IFI : quelles déductions sont possibles ?

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par un contribuable au 1ᵉʳ janvier de l’année fiscale. Pour réduire cette assiette taxable, certaines dettes immobilières peuvent être déduites, sous conditions.

Les emprunts contractés pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien immobilier sont éligibles à la déduction, permettant ainsi de réduire le montant de l’IFI dû. Toutefois, cette déduction est strictement encadrée par l’administration fiscale et ne s’applique pas à tous les types de crédits.

Quels crédits immobiliers sont déductibles de l’IFI ?

L’IFI repose sur une base imposable qui correspond à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :

Patrimoine brut−Dettes déductibles=Assiette taxable IFI

Les emprunts immobiliers peuvent être déduits de cette base, à condition qu’ils soient directement liés à un bien immobilier imposable.

Quels types de crédits sont éligibles à la déduction IFI ?

Les crédits suivants sont déductibles de l’IFI sous certaines conditions :

• Les prêts immobiliers classiques : crédits amortissables souscrits pour l’achat d’un bien immobilier.
• Les emprunts souscrits pour financer des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’agrandissement d’un bien taxable.
• Les emprunts pour l’achat d’un terrain constructible, uniquement si une construction taxable à l’IFI est prévue.

Conditions générales d’éligibilité

Pour qu’un crédit soit déductible de l’IFI, il doit remplir trois conditions principales :

• Il doit exister au 1ᵉʳ janvier de l’année fiscale concernée.
• Il doit être directement lié à un bien immobilier imposable (résidence secondaire, investissement locatif, terrains constructibles destinés à la construction d’un bien taxable…).
• Il doit être contracté par le propriétaire du bien ou par une SCI détenant l’immeuble.

Si ces conditions ne sont pas remplies, l’administration fiscale peut refuser la déduction et requalifier la dette.

Cas particuliers des crédits in fine

Avant la réforme de l’IFI, les crédits in fine étaient totalement déductibles de l’assiette taxable. Ce type de prêt permettait aux contribuables de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du crédit, avec un remboursement du capital en une seule fois à l’échéance.

Depuis 2018, la fiscalité a changé pour limiter l’optimisation excessive. Désormais, seule la partie amortissable du crédit est déductible, sur la base d’un échéancier théorique de remboursement en mode amortissable.

Comment déclarer un emprunt immobilier dans l’IFI ?

Les emprunts déductibles doivent être déclarés au 1ᵉʳ janvier de l’année fiscale concernée.

• Seul le capital restant dû au 1ᵉʳ janvier est pris en compte.
• Les intérêts ne sont pas déductibles.
• Les dettes doivent être justifiées en cas de contrôle fiscal.

Le contribuable doit mentionner dans sa déclaration IFI :

• Le nom et l’adresse du créancier.
• Le montant du capital restant dû au 1ᵉʳ janvier.

Toute erreur dans l’évaluation ou la déclaration peut entraîner un redressement fiscal.

Quels emprunts ne sont pas déductibles de l’IFI ?

Certains emprunts ne sont pas éligibles à la déduction de l’IFI, même s’ils ont servi à financer un bien immobilier.

Liste des emprunts non déductibles

• Les prêts personnels non directement liés à un bien immobilier taxable.
• Les emprunts servant à financer l’achat de biens non imposables à l’IFI (voitures, yachts, œuvres d’art, etc.).
• Les crédits in fine non amortis : depuis 2018, seule une partie du capital théorique amorti est déductible.
• Les prêts auprès du groupe familial (qui comprend les ascendants, descendants majeurs et frères et sœurs du couple), sauf à justifier du caractère normal des conditions du prêt (notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements).

Faire un don pour réduire l’IFI

Effectuer un don à une fondation reconnue d’utilité publique, telle que la Fondation de France, permet de bénéficier d’une réduction de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette réduction s’élève à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 € par an. Ainsi, un don de 66 667 € permet d’atteindre cette réduction maximale. 

Pour être pris en compte, le don doit être effectué avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, car c’est la date de réception du don qui fait foi. Il est important de noter que si le montant de la réduction dépasse celui de l’IFI dû, l’excédent ne peut pas être reporté sur les années suivantes. 

Toutefois, il est possible de répartir le don entre l’IFI et l’impôt sur le revenu, en déclarant une partie pour chaque impôt, selon les plafonds et taux de réduction applicables.